Parlamentar

O Poder Executivo encaminhou ao Congresso Nacional o Projeto de Lei nº 3.065/04, para substituir as Medidas Provisórias nºs 2.160-25, 2.221 e 2.223, todas de 2001, porém mantendo alguns equívocos em relação à segurança jurídica de certas operações imobiliárias. Com efeito, seria de se esperar que a alteração legislativa aperfeiçoasse o sistema atual, de modo a conferir maior segurança para todas as partes envolvidas no negócio imobiliário, quais sejam, financiadores, incorporadores, construtores e consumidores. Tal não ocorre, sendo certo que o prejuízo ou o malefício de uma dessas partes importa ineficiência de todo o setor imobiliário, pois, se as regras são ruins para uma das partes, certamente a realização de negócios será prejudicada.A ausência de segurança jurídica, que deveria ser proporcionada pelas mencionadas Medidas Provisórias em vigor, cujo vício se mantém no Projeto de Lei em questão, consiste na possibilidade de utilização do instrumento particular em duas situações específicas: no financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária e na hipótese de outorga do contrato definitivo de compra e venda por parte da Comissão de Representantes em sede de incorporação imobiliária, à qual foi instituído o regime patrimonial de afetação. Além disso, o Projeto de Lei peca por manter, no âmbito dos financiamentos imobiliários no Sistema Financeiro da Habitação, a possibilidade de realização por meio de instrumento particular de compra e venda de imóveis, regra que fora introduzida no cenário jurídico brasileiro durante o período do Regime Militar (art. 61, § 5º, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964). Em todas essas hipóteses, não há obrigatoriedade de lavratura de escritura pública, sendo utilizado o instrumento particular.O sistema jurídico tradicional do Brasil, como aliás o de todos os países da Europa Continental, previa que todos os contratos de compra e venda de imóveis fossem realizados por meio de escritura pública. E qual o motivo de se exigir essa regra? Na verdade, são várias as razões, algumas das quais são intuitivas. Inicialmente, é de meridiana clareza que o instrumento público confere uma maior segurança contra falsificações, pois não apenas há intervenção de um agente delegado do Poder Público (Tabelião), como o instrumento (escritura) fica, ao ser lavrado, registrado no Tabelionato, o que permite a qualquer pessoa para a qual tal instrumento for apresentado a conferência de sua veracidade material, mediante simples consulta ao Tabelionato. Mesmo no tocante a falsificações de cunho ideológico (ex: alguém com documentos falsos se faz passar por outra pessoa para vender um imóvel que não é seu), o terceiro de boa-fé está mais protegido, se o instrumento for público, pois o Estado e o Tabelião podem responder objetivamente por falhas na prestação do serviço (art. 37, § 6º, da Constituição Federal e art. 22 da Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994). Tais garantias não existem quando o contrato é feito por instrumento particular!Explico melhor: os particulares, segundo regra geral do Direito Civil, somente respondem por dolo ou culpa. Assim, se um advogado é procurado por um falsário para a elaboração de um instrumento particular, ele somente responderá se estiver em conluio com o falsário (dolo), se não tiver uma perspicácia mínima ou não adotar as cautelas compatíveis com a qualificação profissional, suficientes para detectar a fraude (culpa); ou, ainda, caso seja o próprio falsário o elaborador do instrumento particular, a conseqüência será a mesma: não haverá responsabilidade do Estado. Nessas hipóteses, a parte inocente sofrerá o prejuízo, caso não consiga localizar o falsário e penhorar seus bens.Mas não é só. Para a elaboração de uma escritura pública de compra e venda de um imóvel é necessária a apresentação de uma série de documentos, que muito longe de consistirem em mera “burocracia”, são fundamentais para a proteção do comprador. Um desses documentos é a certidão atualizada da matrícula do imóvel, por meio da qual o Tabelião confere a situação jurídica do imóvel (ex: se o vendedor é o verdadeiro proprietário, se o imóvel se encontra penhorado etc). Se a Encol e tantas outras empresas só pudessem vender imóveis por meio de escritura pública, as fraudes não teriam ocorrido com tamanha magnitude, ou nem mesmo teriam ocorrido, pois no momento da contratação os compradores iriam tomar conhecimento dos problemas que existiam (imóvel sem matrícula, imóvel penhorado, imóvel hipotecado etc), e com certeza não iriam concluir os negócios, pois o comprador comum somente compra um imóvel penhorado ou hipotecado se não souber da existência desses gravames!Percebe-se, portanto, que a escritura pública tem o condão de impedir, no nascedouro, a realização de vários negócios inviáveis do ponto de vista jurídico. Tal não ocorre apenas em situações como a da Encol, mas também em várias outras, tais como, loteamentos irregulares, nos quais o registro do contrato é impossível e, por via de conseqüência, não irá o comprador adquirir a propriedade do lote. Não será possível lavrar a escritura pública de um lote decorrente de um loteamento sem registro, pois para tanto é preciso apresentar a certidão do imóvel, que um lote irregular não tem. Também em várias hipóteses de fraude à execução a lavratura de uma escritura pública fará o comprador ciente do risco de desfazimento do negócio, pois, ao obter a certidão do imóvel, constatará o registro da penhora, e assim verificará que a contratação é inviável.Além disso, o instrumento público é elaborado por um profissional especializado, que domina uma técnica jurídica específica, apta a proporcionar uma proteção não apenas contra fraudes, mas também contra lacunas ou omissões que podem levar a litígios futuros. Quando um contrato ou uma lei contém múltiplas possibilidades de interpretação, é natural que cada parte tenha a tendência de interpretá-lo da forma mais favorável para si, o que invariavelmente termina com a propositura de uma ação judicial. Esse é um dos motivos pelos quais os contratos imobiliários realizados por meio de instrumento particular dão origem a um número proporcionalmente muito maior de ações judiciais do que os celebrados por instrumento público. O mais adequado para a pacificação social é, sem dúvida alguma, a realização do contrato por meio de um profissional especializado. Esse profissional é o Tabelião. É verdade que os advogados especialistas em Direito Imobiliário e Registral também são tecnicamente preparados para atuar preventivamente nos negócios imobiliários, podendo (e devendo) assessorar as partes. Mas a perspectiva de atuação de um e de outro não se confundem: o Tabelião deve velar pela legalidade estrita do ato sob uma ótica imparcial que é decorrente de seu caráter de agente público; já os advogados, embora também estejam vinculados à lei, são agentes parciais, pois cada um defende os interesses de seus clientes. A atuação do Tabelião e dos advogados são complementares. O ideal seria que todos os negócios envolvendo imóveis fossem realizados por meio de instrumento público, bem como que cada uma das partes estivesse assessorada por um advogado especializado na matéria.O Tabelião responde objetivamente por falhas nos seus serviços. Isso inclui, evidentemente, nulidades do negócio que decorram de vício inerente ao instrumento, as quais é dever do Tabelião evitar. Ou seja, com o uso da escritura pública, o consumidor está protegido também neste aspecto.Outra questão fundamental é a relativa aos custos dos instrumentos público e particular. Imaginemos, por hipótese, que o instrumento particular não custasse nada, que ele fosse grátis: seria interessante, sob uma perspectiva social, mantê-lo em nossa legislação? A resposta é certamente negativa, pois nós sabemos qual o custo de uma escritura pública, mas o custo da ausência dela (ou seja, o prejuízo decorrente da celebração de um negócio que se revelou inviável) é algo imprevisível. Mas nem mesmo é possível dizer que o instrumento particular é gratuito ou mesmo mais barato. Muito pelo contrário, o que se tem observado na prática é que o instrumento particular é mais caro! Isso pode parecer estranho para as pessoas que não têm contato profissional com o mercado imobiliário. Ocorre que as instituições financeiras, as construtoras, as incorporadoras e os advogados cobram pela realização do instrumento particular de compra e venda de imóveis financiados, e tais valores são na prática superiores aos emolumentos cobrados pelo Tabelião, pois enquanto este deve obrigatoriamente seguir uma tabela de custas aprovada por lei, os demais não estão sujeitos a qualquer limitação legal. Neste ponto, poderia existir um questionamento: se o instrumento púbico é tão melhor que o instrumento particular, por que a legislação tem admitido cada vez mais o instrumento particular? A resposta a essa pergunta deve ter como base uma outra pergunta: quem é beneficiado com o instrumento particular? Certamente não é o consumidor, que, no mais das vezes, não é profissional da área imobiliária e normalmente não conta com assessoria jurídica especializada. As instituições financeiras, as incorporadoras e as construtoras é que são beneficiadas, pois mantêm uma assessoria jurídica permanente e podem redigir os contratos da forma mais favorável aos seus interesses.Este aspecto merece ser destacado: contrato leonino só existe quando é redigido por uma das partes e o outro contratante não tem outra alternativa senão aceitar as regras estabelecidas, que não decorrem de sua vontade. Já o Tabelião não tem qualquer interesse em incluir cláusula abusiva nos contratos que elabora, inclusive porque está sujeito à severa fiscalização da Corregedoria do Tribunal de Justiça. O Tabelião não pode descumprir a lei: não pode compactuar com a fraude em prejuízo de uma das partes ou de terceiros. Aqui, novo destaque deve ser feito: temos observado, na prática, que a fiscalização da Corregedoria tem sido muito eficiente. Como se sabe, o Tabelião que descumpre as normas da Corregedoria está sujeito a várias penalidades, inclusive a perda da delegação!Outro questionamento que pode ser feito é no tocante à legislação atual e os projetos em curso no Congresso Nacional não terem tornado obrigatória a utilização do instrumento particular, pois deixam a critério das partes a escolha quanto ao instrumento a ser utilizado. Na verdade, tal possibilidade de escolha é uma falácia. A pessoa que depende da obtenção de um financiamento bancário para comprar um imóvel não tem opção alguma, aliás, nem mesmo tem a assessoria técnica necessária para poder fazer a melhor escolha sob o aspecto da segurança jurídica. O comprador apenas acata as determinações que lhe são impostas. Mas, ainda que realmente houvesse uma possibilidade de escolha, nem mesmo assim seria conveniente que a lei permitisse a utilização do instrumento particular, pois a lei também existe para a proteção da parte mais fraca. Se assim não fosse, não haveria necessidade de leis como o Código de Defesa do Consumidor: bastaria deixar às partes a mais ampla “opção” para contratarem como quiserem. Na verdade, sabemos que na prática o mundo não é assim: quando não há leis ou quando elas não são cumpridas, o que prevalece é a lei do mais forte. A ordem jurídica deve, sem dúvida alguma, buscar a proteção social, para que se possa ter uma sociedade mais justa e com menos desigualdades.Diante desses aspectos, é necessário que a sociedade civil se mobilize em favor da modificação da legislação atual, especialmente do art. 61, § 5º, da Lei nº 4.380/64, bem como do Projeto de Lei nº 3.065/04, principalmente do art. 53 (que inclui o art. 31-F, § 4º, à Lei de Incorporações Imobiliárias) e do art. 57 (que modifica o art. 38 da Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel, ampliando a possibilidade de utilização de instrumento particular). Evitar-se-á que os abusos continuem sendo praticados em detrimento do mercado imobiliário e, principalmente, do consumidor. Tornar obrigatória a realização de negócios imobiliários por meio de escritura pública é o mais aconselhável, sob o prisma da segurança jurídica, da proteção do consumidor e da pacificação social.

(*) Bruno Mattos e Silva é advogado e autor do livro “Compra de Imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos” (Ed. Atlas)(Fonte: Arpen Brasil)

A apreciação pela Câmara dos Deputados do PL 3065, dispondo sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, alterando legislação pertinente vigente e incorporando novos dispositivos legais para reger a matéria, constitui empreitada legislativa de largo alcance e múltiplas conseqüências. De um lado, não podemos desconhecer ser a continuidade de uma prática persistente nos últimos tempos de, a pretexto de facilitar ou agilizar as relações negociais, afastar a intervenção notarial ou registral. Grande parcela dessa perigosa visão excludente da função do notário e do registrador decorre do absoluto desconhecimento do seu papel e missão. Numa sociedade em acelerado desenvolvimento e transformação, ansiosa por agilidade e lucro, viceja o desastroso vezo de entender formalidades indispensáveis à tutela jurídica de interesses como simples encenação burocrática, que incumbe novos tempos cumpre dispensar. O que “está em jogo” no PL 3065 é a própria manutenção da atividade notarial e registral, como instrumento indispensável à sociedade, sua segurança e à proteção dos direitos dos cidadãos. Tenho percorrido nas últimas semanas os extensos corredores do Congresso Nacional, ao lado de expressivas lideranças do notariado e dos registros públicos, no trabalho quase pedagógico de esclarecer o nosso verdadeiro papel e importância, e dou-me por recompensado. Da maioria dos parlamentares recebemos o silêncio de quem ouve atento e interessado em conhecer a nossa atividade e, ao final, revigorantes manifestações de apoio à causa que defendemos. Estou convencido de que os nossos congressistas são homens comprometidos com o interesse público, animados pelo propósito de contribuir para a construção de um Brasil democrático, progressista e justo. Esta atividade incansável de convencimento, de verdadeira “evangelização” que estamos realizando deixa-me cheio de orgulho e satisfação, pois sinaliza uma nova forma de relacionamento da classe com a sociedade, baseada no debate franco, no esclarecimento, na legítima defesa de nossos direitos e interesses. Aplaudo entusiasmado essas novas luzes a iluminarem as mentes de alguns de nossos líderes. De há muito venho defendendo que devemos abandonar a penumbra, a cultura do conchavo, do cochicho, como se estivéssemos a defender interesses que não coincidiriam com o que é bom para a sociedade. Devemos saudar a luz, buscar os espaços de debate, pois, somente assim, poderemos defender a nossa boa causa e receber o apoio da sociedade e da classe política. Embora solidário com igual vigor e entusiasmo, com as demandas do Registro de Títulos e Documentos e do Protesto de Títulos, tenho acompanhado mais de perto o esforço ingente e idealista dos Tabeliães de Notas. Admira-me o vigor incansável com que defendem o segmento, sua elevada dimensão jurídica e social. De fato, o Tabelião de Notas ocupa singular espaço pela projeção jurídica e social de seu trabalho, a que me reportei anteriormente. No direito brasileiro, o exercício da atividade notarial é valioso instrumento na prevenção de litígios, contribuindo para diminuição das demandas judiciais. Por outro lado, e com indiscutível repercussão social, o trabalho do Tabelião de Notas é significativo na defesa do interesse dos mais desamparados economicamente, orientando-os na assinatura de contratos diversos, aconselhando-os e prevenindo-os contra cláusulas leoninas, a prestar importante e gratuita assessoria jurídica àqueles sem meios para contratá-la. Assim o fazendo, projetam-se como verdadeiros árbitros, importantes mediadores. A propósito, é oportuno o ensinamento de Joaquim de Oliveira Machado: “São incontestáveis a nobreza e a magnitude das funções do tabelião. Traduzindo e gravando as convenções em ato solene e material, expungindo o contrato de todas as cláusulas obscuras e insidiosas, colhendo, com incomparável desprendimento, a vontade extrema do homem para ser cumprida após a morte, o tabelião nobremente concorre para a estabilidade dos direitos, vigoroso apoio da ordem pública”. E prossegue, com brilhantismo: “O tabelião é o inestimável antídoto da demanda. Genuíno produto da primitiva civilização é o seguro paládio da família e o mudo penhor do lar doméstico. Escrevendo instrumento com toda individuação e pureza, ele embarga o subterfúgio do pactuante malversor que projeta envolver o outro nos sinuosos meandros da chicana imprevista… Em todas as nações, mesmo nas épocas menos iluminadas, o tabelião tem merecido peculiar distinção dos poderes públicos”. E conclui: “Um bom tabelião exerce benefício influxo no destino dos povos”. (*) Não tenho dúvidas de que a fragilização de sua atividade, a exclusão de sua participação nos atos de compra e venda de imóveis, o prestigiamento do instrumento particular em detrimento do instrumento público notarial, é temerária opção, cujos danos recairão sobre os mais desamparados na relação negocial, com graves e imprevisíveis repercussões sociais. Outra dimensão que vislumbro no cenário posterior ao PL 3065 é o fortalecimento do sentimento de união de notários e registradores, ou a necessidade de recriá-lo, sob novo enfoque, desprezando mofados corporativismos, caducas visões que nos distanciam da nossa verdadeira função profissional, qual seja, a de prover segurança jurídica, com eficiência, celeridade e, principalmente, compromisso com a responsabilidade social.

Jaime Araripe Presidente da Associação Nacional dos Registradores de Pessoas Naturais, ARPEN/BRASIL e da ANOREG-CE.

(*) Joaquim de Oliveira Machado, Novíssima Guia Prática dos Tabeliães, H. Garnier, Livreiro-Editor, Rio de Janeiro, 1910. (Fonte: Arpen Brasil)

O Poder Executivo encaminhou ao Congresso Nacional o Projeto de Lei nº 3.065/04, para substituir as Medidas Provisórias nºs 2.160-25, 2.221 e 2.223, todas de 2001, porém mantendo alguns equívocos em relação à segurança jurídica de certas operações imobiliárias.

Com efeito, seria de se esperar que a alteração legislativa aperfeiçoasse o sistema atual, de modo a conferir maior segurança para todas as partes envolvidas no negócio imobiliário, quais sejam, financiadores, incorporadores, construtores e consumidores.

Tal não ocorre, sendo certo que o prejuízo ou o malefício de uma dessas partes importa ineficiência de todo o setor imobiliário, pois, se as regras são ruins para uma das partes, certamente a realização de negócios será prejudicada.

A ausência de segurança jurídica, que deveria ser proporcionada pelas mencionadas Medidas Provisórias em vigor, cujo vício se mantém no Projeto de Lei em questão, consiste na possibilidade de utilização do instrumento particular em duas situações específicas: no financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária e na hipótese de outorga do contrato definitivo de compra e venda por parte da Comissão de Representantes em sede de incorporação imobiliária, à qual foi instituído o regime patrimonial de afetação.

Além disso, o Projeto de Lei peca por manter, no âmbito dos financiamentos imobiliários no Sistema Financeiro da Habitação, a possibilidade de realização por meio de instrumento particular de compra e venda de imóveis, regra que fora introduzida no cenário jurídico brasileiro durante o período do Regime Militar (art. 61, § 5º, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964).

Em todas essas hipóteses, não há obrigatoriedade de lavratura de escritura pública, sendo utilizado o instrumento particular.

O sistema jurídico tradicional do Brasil, como aliás o de todos os países da Europa Continental, previa que todos os contratos de compra e venda de imóveis fossem realizados por meio de escritura pública. E qual o motivo de se exigir essa regra? Na verdade, são várias as razões, algumas das quais são intuitivas.

Inicialmente, é de meridiana clareza que o instrumento público confere uma maior segurança contra falsificações, pois não apenas há intervenção de um agente delegado do Poder Público (Tabelião), como o instrumento (escritura) fica, ao ser lavrado, registrado no Tabelionato, o que permite a qualquer pessoa para a qual tal instrumento for apresentado a conferência de sua veracidade material, mediante simples consulta ao Tabelionato.

Mesmo no tocante a falsificações de cunho ideológico (ex: alguém com documentos falsos se faz passar por outra pessoa para vender um imóvel que não é seu), o terceiro de boa-fé está mais protegido, se o instrumento for público, pois o Estado e o Tabelião podem responder objetivamente por falhas na prestação do serviço (art. 37, § 6º, da Constituição Federal e art. 22 da Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994). Tais garantias não existem quando o contrato é feito por instrumento particular!

Explico melhor: os particulares, segundo regra geral do Direito Civil, somente respondem por dolo ou culpa. Assim, se um advogado é procurado por um falsário para a elaboração de um instrumento particular, ele somente responderá se estiver em conluio com o falsário (dolo), se não tiver uma perspicácia mínima ou não adotar as cautelas compatíveis com a qualificação profissional, suficientes para detectar a fraude (culpa); ou, ainda, caso seja o próprio falsário o elaborador do instrumento particular, a conseqüência será a mesma: não haverá responsabilidade do Estado.

Nessas hipóteses, a parte inocente sofrerá o prejuízo, caso não consiga localizar o falsário e penhorar seus bens.

Mas não é só. Para a elaboração de uma escritura pública de compra e venda de um imóvel é necessária a apresentação de uma série de documentos, que muito longe de consistirem em mera “burocracia”, são fundamentais para a proteção do comprador.

Um desses documentos é a certidão atualizada da matrícula do imóvel, por meio da qual o Tabelião confere a situação jurídica do imóvel (ex: se o vendedor é o verdadeiro proprietário, se o imóvel se encontra penhorado etc).

Se a Encol e tantas outras empresas só pudessem vender imóveis por meio de escritura pública, as fraudes não teriam ocorrido com tamanha magnitude, ou nem mesmo teriam ocorrido, pois no momento da contratação os compradores iriam tomar conhecimento dos problemas que existiam (imóvel sem matrícula, imóvel penhorado, imóvel hipotecado etc), e com certeza não iriam concluir os negócios, pois o comprador comum somente compra um imóvel penhorado ou hipotecado se não souber da existência desses gravames!

Percebe-se, portanto, que a escritura pública tem o condão de impedir, no nascedouro, a realização de vários negócios inviáveis do ponto de vista jurídico. Tal não ocorre apenas em situações como a da Encol, mas também em várias outras, tais como, loteamentos irregulares, nos quais o registro do contrato é impossível e, por via de conseqüência, não irá o comprador adquirir a propriedade do lote.

Não será possível lavrar a escritura pública de um lote decorrente de um loteamento sem registro, pois para tanto é preciso apresentar a certidão do imóvel, que um lote irregular não tem.

Também em várias hipóteses de fraude à execução a lavratura de uma escritura pública fará o comprador ciente do risco de desfazimento do negócio, pois, ao obter a certidão do imóvel, constatará o registro da penhora, e assim verificará que a contratação é inviável.

Além disso, o instrumento público é elaborado por um profissional especializado, que domina uma técnica jurídica específica, apta a proporcionar uma proteção não apenas contra fraudes, mas também contra lacunas ou omissões que podem levar a litígios futuros.

Quando um contrato ou uma lei contém múltiplas possibilidades de interpretação, é natural que cada parte tenha a tendência de interpretá-lo da forma mais favorável para si, o que invariavelmente termina com a propositura de uma ação judicial.

Esse é um dos motivos pelos quais os contratos imobiliários realizados por meio de instrumento particular dão origem a um número proporcionalmente muito maior de ações judiciais do que os celebrados por instrumento público. O mais adequado para a pacificação social é, sem dúvida alguma, a realização do contrato por meio de um profissional especializado. Esse profissional é o Tabelião.

É verdade que os advogados especialistas em Direito Imobiliário e Registral também são tecnicamente preparados para atuar preventivamente nos negócios imobiliários, podendo (e devendo) assessorar as partes.

Mas a perspectiva de atuação de um e de outro não se confundem: o Tabelião deve velar pela legalidade estrita do ato sob uma ótica imparcial que é decorrente de seu caráter de agente público; já os advogados, embora também estejam vinculados à lei, são agentes parciais, pois cada um defende os interesses de seus clientes.

A atuação do Tabelião e dos advogados são complementares. O ideal seria que todos os negócios envolvendo imóveis fossem realizados por meio de instrumento público, bem como que cada uma das partes estivesse assessorada por um advogado especializado na matéria.

O Tabelião responde objetivamente por falhas nos seus serviços. Isso inclui, evidentemente, nulidades do negócio que decorram de vício inerente ao instrumento, as quais é dever do Tabelião evitar. Ou seja, com o uso da escritura pública, o consumidor está protegido também neste aspecto.

Outra questão fundamental é a relativa aos custos dos instrumentos público e particular. Imaginemos, por hipótese, que o instrumento particular não custasse nada, que ele fosse grátis: seria interessante, sob uma perspectiva social, mantê-lo em nossa legislação?

A resposta é certamente negativa, pois nós sabemos qual o custo de uma escritura pública, mas o custo da ausência dela (ou seja, o prejuízo decorrente da celebração de um negócio que se revelou inviável) é algo imprevisível.

Mas nem mesmo é possível dizer que o instrumento particular é gratuito ou mesmo mais barato. Muito pelo contrário, o que se tem observado na prática é que o instrumento particular é mais caro! Isso pode parecer estranho para as pessoas que não têm contato profissional com o mercado imobiliário.

Ocorre que as instituições financeiras, as construtoras, as incorporadoras e os advogados cobram pela realização do instrumento particular de compra e venda de imóveis financiados, e tais valores são na prática superiores aos emolumentos cobrados pelo Tabelião, pois enquanto este deve obrigatoriamente seguir uma tabela de custas aprovada por lei, os demais não estão sujeitos a qualquer limitação legal.

Neste ponto, poderia existir um questionamento: se o instrumento público é tão melhor que o instrumento particular, por que a legislação tem admitido cada vez mais o instrumento particular?

A resposta a essa pergunta deve ter como base uma outra pergunta: quem é beneficiado com o instrumento particular? Certamente não é o consumidor, que, no mais das vezes, não é profissional da área imobiliária e normalmente não conta com assessoria jurídica especializada.

As instituições financeiras, as incorporadoras e as construtoras é que são beneficiadas, pois mantêm uma assessoria jurídica permanente e podem redigir os contratos da forma mais favorável aos seus interesses.

Este aspecto merece ser destacado: contrato leonino só existe quando é redigido por uma das partes e o outro contratante não tem outra alternativa senão aceitar as regras estabelecidas, que não decorrem de sua vontade.

Já o Tabelião não tem qualquer interesse em incluir cláusula abusiva nos contratos que elabora, inclusive porque está sujeito à severa fiscalização da Corregedoria do Tribunal de Justiça. O Tabelião não pode descumprir a lei: não pode compactuar com a fraude em prejuízo de uma das partes ou de terceiros.

Aqui, novo destaque deve ser feito: temos observado, na prática, que a fiscalização da Corregedoria tem sido muito eficiente. Como se sabe, o Tabelião que descumpre as normas da Corregedoria está sujeito a várias penalidades, inclusive a perda da delegação!

Outro questionamento que pode ser feito é no tocante à legislação atual e os projetos em curso no Congresso Nacional não terem tornado obrigatória a utilização do instrumento particular, pois deixam a critério das partes a escolha quanto ao instrumento a ser utilizado. Na verdade, tal possibilidade de escolha é uma falácia.

A pessoa que depende da obtenção de um financiamento bancário para comprar um imóvel não tem opção alguma, aliás, nem mesmo tem a assessoria técnica necessária para poder fazer a melhor escolha sob o aspecto da segurança jurídica. O comprador apenas acata as determinações que lhe são impostas.

Mas, ainda que realmente houvesse uma possibilidade de escolha, nem mesmo assim seria conveniente que a lei permitisse a utilização do instrumento particular, pois a lei também existe para a proteção da parte mais fraca. Se assim não fosse, não haveria necessidade de leis como o Código de Defesa do Consumidor: bastaria deixar às partes a mais ampla “opção” para contratarem como quiserem.

Na verdade, sabemos que na prática o mundo não é assim: quando não há leis ou quando elas não são cumpridas, o que prevalece é a lei do mais forte. A ordem jurídica deve, sem dúvida alguma, buscar a proteção social, para que se possa ter uma sociedade mais justa e com menos desigualdades.

Diante desses aspectos, é necessário que a sociedade civil se mobilize em favor da modificação da legislação atual, especialmente do art. 61, § 5º, da Lei nº 4.380/64, bem como do Projeto de Lei nº 3.065/04, principalmente do art. 53 (que inclui o art. 31-F, § 4º, à Lei de Incorporações Imobiliárias) e do art. 57 (que modifica o art. 38 da Lei de Alienação Fiduciária de Bem Imóvel, ampliando a possibilidade de utilização de instrumento particular).

Evitar-se-á que os abusos continuem sendo praticados em detrimento do mercado imobiliário e, principalmente, do consumidor. Tornar obrigatória a realização de negócios imobiliários por meio de escritura pública é o mais aconselhável, sob o prisma da segurança jurídica, da proteção do consumidor e da pacificação social.

*Bruno Mattos e Silva, Advogado e autor do livro “Compra de Imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos”

O Colégio Notarial do Brasil vai tentar, a partir de amanhã, modificar o projeto do governo que cria incentivos para a construção civil brasileira. A entidade vai apresentar na comissão especial sobre o tema na Câmara dos Deputados um projeto para que todos os contratos de financiamento imobiliário tenham que ser obrigatoriamente registrados no cartório.
O projeto apresentado pelo governo traz uma série de novidades para tentar aumentar a construção de imóveis no Brasil e o financiamento de bancos públicos e privados para este fim. Entre essas modificações está a permissão de que os contratos sejam apenas um instrumento particular, sem registro nos cartórios, como os chamados “contratos de gaveta”.
O presidente do Colégio Notarial, Índio do Brasil Artiaga Lima, acredita que a medida é ruim porque trará prejuízos aos compradores. “Eles não terão garantias e poderão ser obrigados a aceitar contratos quase como se fosse de adesão”, afirma. Para ele, não há como uma parte fazer e assinar o contrato. No cartório, isso é realizado por terceiros. Ele lembra também que a medida poderá trazer prejuízos ao governo, já que os contratos podem ser feitos por valores inferiores aos verdadeiros e trazer erros fiscais.
Para solucionar o caso, Lima defende que volte a exclusividade dos cartórios, mas traz uma contrapartida: a redução da metade dos valores cobrados atualmente para esse tipo de serviço. “Utilizaríamos inclusive uma base jurídica existente, a Lei nº 4.380, de 1964, que instituía regras para o financiamento de imóveis à época”, afirma.
“Também houve uma redução do valor dos cartórios ela metade e foi garantida a segurança dos contratos”, lembra. Com essa proposta, o Colégio Notarial quer vencer o embate político com base nos números. “Em alguns casos, as diferenças de valores são de até 450% superiores nos bancos”, afirma.

Jornal Valor Econômico: 31/05/2004 (Henrique Gomes Batista)

C.E. – PL. 2109/99 – INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Horário: 14h30
Local: Plenário 16, Anexo II
Pauta: A – Audiência Pública:

TEMA: Constituição de patrimônio de afetação das incorporações imobiliárias de que
trata a Lei 4.591/64.
EXPOSITORES:
– Representante do Ministério da Fazenda;
– Décio Tenerello, Presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito
Imobiliário e Poupança – ABECIP;
– Paulo Safady Simão, Presidente da Câmara Brasileira da Indústria da
Construção – CBIC;
– Representante da Associação dos Notários e Registradores do Brasil –
ANOREG;
– Antonio José de Araújo, Diretor da Executiva Nacional do Movimento Nacional
de Luta pela Moradia.
B – Deliberação do seguinte requerimento:
Requerimento nº 4/04 – do Sr. Ricardo Izar – (PL 2109/1999) – que “requeiro a V.
Exª, ouvido o Plenário desta Comissão, seja convidada para a Reunião de
Audiência Pública do dia 02.06.2004, a Confederação Nacional do Comércio –
CNC, no lugar do SECOVI-SP”
Secret.: Valdivino Tolentino Filho – R. 6206
(Fonte: Site Câmara)

Proposiçaõ: “dispõe sobre a constituição de patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias de que trata a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964”

Presidente: Murilo Zauith (PFL)
1º Vice-Presidente: Paulo Bauer (PFL)
2º Vice-Presidente:
3º Vice-Presidente:
Relator: Ricardo Izar (PTB)

TITULARES SUPLENTES
PT
Fátima Bezerra RN (Gab. 213-IV) 6 vagas
Maria do Carmo Lara MG (Gab. 373-III)
Tarcisio Zimmermann RS (Gab. 372-III)
Zezéu Ribeiro BA (Gab. 571-III)
2 vagas
PMDB
Aníbal Gomes CE (Gab. 731-IV) Nelson Bornier RJ (Gab. 576-III)
Marcello Siqueira MG (Gab. 339-IV) 4 vagas
Max Rosenmann PR (Gab. 758-IV)
Moreira Franco RJ (Gab. 301-IV)
Osmar Serraglio PR (Gab. 845-IV)
Bloco PFL, PRONA
Eduardo Sciarra PR (Gab. 433-IV) Rodrigo Maia RJ (Gab. 308-IV)
Murilo Zauith MS (Gab. 479-III) 3 vagas
Pauderney Avelino AM (Gab. 260-IV)
Paulo Bauer SC (Gab. 383-III)
PP
Herculano Anghinetti (*) MG Enivaldo Ribeiro PB (Gab. 840-IV)
Leodegar Tiscoski SC (Gab. 254-IV) Sandes Júnior (*) GO
Ronivon Santiago AC (Gab. 906-IV) 1 vaga
PSDB
Antonio Carlos Pannunzio SP (Gab. 403-IV) Luiz Carlos Hauly PR (Gab. 220-IV)
Carlos Alberto Leréia GO (Gab. 830-IV) Ronaldo Dimas TO (Gab. 943-IV)
Léo Alcântara CE (Gab. 726-IV) Zenaldo Coutinho PA (Gab. 336-IV)
PTB
Alex Canziani PR (Gab. 842-IV) José Chaves PE (Gab. 436-IV)
Ricardo Izar SP (Gab. 634-IV) Jovair Arantes GO (Gab. 504-IV)
Ronaldo Vasconcellos MG (Gab. 246-IV) 1 vaga
Bloco PL, PSL
Almir Moura RJ (Gab. 639-IV) Edmar Moreira MG (Gab. 606-IV)
Inaldo Leitão PB (Gab. 605-IV) José Santana de Vasconcellos MG (Gab. 854-IV)
Roberto Pessoa CE (Gab. 607-IV) 1 vaga
PPS
Raul Jungmann PE (Gab. 367-III) Cezar Silvestri PR (Gab. 476-III)
PSB
Dr. Ribamar Alves MA (Gab. 729-IV) Renato Casagrande ES (Gab. 662-IV)
PDT
Mário Heringer MG (Gab. 212-IV) Promotor Afonso Gil PI (Gab. 370-III)
PC do B
Daniel Almeida BA (Gab. 317-IV) 1 vaga
PSC
Zequinha Marinho PA (Gab. 823-IV) Carlos Willian MG (Gab. 472-III)
PV
Leonardo Mattos MG (Gab. 914-IV) Jovino Cândido SP (Gab. 238-IV)

Secretário(a): Valdivino Tolentino Filho

Uma mudança na legislação brasileira poderá dificultar a vida de quem planeja comprar a casa própria. E aprovado, o Projeto de Lei nº 3065/2004, que tramita na Câmara dos Deputados, vai extinguir a chamada escritura pública para os contratos feitos por meio de financiamento e alienação fiduciária. O projeto seria votado na última sexta-feira, dia 16, na Câmara.
Quem compra um imóvel hoje tem duas opções: ou aceita os contratos feitos pelos bancos e imobiliárias (instrumento particular) ou pede que o documento seja analisado e redigido por um tabelião, a quem cabe conferir, com imparcialidade, se não existem cláusulas abusivas, que possam prejudicar uma das partes (escritura pública).
Após esta análise, o tabelião tem por função lavrar o contrato no Livro de Notas – tornando-se, dessa forma, co-responsável pelo que estiver escrito no documento. A escritura pública é, assim, um instrumento importante para o consumidor brasileiro – que não tem o costume de ler com atenção os contratos que assina. “Costumo recomendar alterações nos contratos ou alerto as partes sobre a existência de cláusulas que poderão causar prejuízos”, explica o tabelião Paulo Roberto Gaiger Ferreira, diretor do Colégio Notarial do Brasil. A avalização de um tabelião acaba, assim, muitas vezes substituindo a análise que um advogado poderia fazer desses contratos.

Medida pode ajudar na desburocratização
O PL nº 3065/04 prevê que os contratos de compra e venda feitos por meio de financiamento ou alienação fiduciária devem ser celebrados exclusivamente por meio do chamado instrumento particular, que passaria a ter o mesmo caráter de escritura pública. A mudança pode ajudar na desburocratização do sistema. Mas, como ele é regido pelos bancos ou pelas imobiliárias e não precisa passar pela análise de um advogado para ser considerado legal, sua adoção poderia causar prejuízos ao consumidor.
“A medida só prejudicaria os mais pobres, que não têm condições de contratar um advogado para analisar os contratos”, diz o presidente do Colégio Notarial do Brasil, Índio do Brasil Artiaga Lima. Além disso, para um imóvel de R$ 50 mil, por exemplo, paga-se hoje R$ 353 nos emolumentos da Escritura Pública. O instrumento particular para o mesmo imóvel poderia custar entre R$ 800 e R$ 1.600.
Fonte: Jornal O Tempo

Líderes analisam pauta do Plenário desta semana
Os líderes da Base Aliada reúnem-se às 11 horas, no gabinete da Liderança do Governo, para discutir a pauta de votações desta semana.
Apesar do esforço na semana passada para liberar a pauta, o Plenário da Câmara inicia a semana com as votações obstruídas por duas medidas provisórias. São a MP 176/04, que amplia o número de pessoas que podem receber indenização por familiares desaparecidos ou mortos durante o regime militar; e a MP 177/04, que altera o Fundo de Marinha Mercante.
Para destrancar a pauta, os deputados ainda deverão votar o PL 3015/04, que altera as leis de incentivo fiscal do setor de informática e automação.

Câmara deve votar MPs que estão trancando a pauta

BRASÍLIA – O Plenário da Câmara inicia a semana com a pauta trancada por duas MPs apesar do esforço da semana passada para liberar a pauta de votação. Um acordo de lideranças permitiu a votação de oito medidas provisórias que estavam com o prazo constitucional de apreciação vencido.
No domingo venceu o prazo da MP que amplia o número de pessoas que podem receber indenização por familiares desaparecidos ou mortos durante o regime militar. Nesta segunda-feira, outra medida provisória também passou a trancar a pauta: a que introduz mudanças no Fundo de Marinha Mercante. A previsão é de que as duas MPs sejam votadas nesta terça-feira.

Tramita na Comissão de Agricultura e Desenvolvimento Rural o Projeto de Lei 3338/04, do deputado Benedito de Lira (PP-AL), que aumenta o limite de isenção da identificação dos imóveis rurais para registro. A lei vigente garante a isenção de custos para a identificação dos imóveis cujo somatório da área não exceda quatro módulos fiscais. O projeto garante a isenção para imóveis com até 20 módulos fiscais.

Falta dinheiro no campo – O autor da proposta diz que, diante das dificuldades financeiras dos proprietários rurais, a limitação de isenção para propriedades com até 20 módulos fiscais tornará a lei factível, “principalmente pelo alto custo dos serviços de identificação da propriedade, pelo abusivo preço dos equipamentos de georreferenciamento e pela deficiência da infra-estrutura geodésica homologada pelo IBGE em diversas regiões”, afirma. O deputado destaca que a renda no campo tem-se reduzido drasticamente. “Em 11,6% dos mais de sete milhões de domicílios rurais no Brasil não existe renda”, garante. “Além disso, 81% de toda a população rural tem renda, no máximo, de até dois salários mínimos, o que torna impraticável a despesa com georreferenciamento em suas propriedades”, completa.

A proposta, que tramita em regime conclusivo, será também apreciada pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

(Fonte:Site da Câmara)

Câmara dos Deputados

No último dia 06 de maio, quinta-feira, o Presidente da Câmara dos Deputados anunciou que deveria ser retirado o pedido de urgência do PL 2109/99, que permite o cofisco de bens de contrutoras para cobrir prejuizos dos mutuários, em casos de má gestão. “Isso mostra a disposição da Câmara com todo os partidos empenhados em dar uma demontração de que estamos cumprindo com nosso dever”, destacou o presidente.

No dia 07/05, saiu oficialmente a autorização do Poder Executivo:

MENSAGEM
“Proposição MSC 209/2004, referente ao PL 3065/2004, que se encontra apensado ao Pl 2109/99.
Ementa: Solicita seja cancelada a urgência pedida para o PL 3065/2004.”

Foi relatado pelo Deputado João Paulo Cunha que o PL 3065/04 será votado a partir da apreciação de parecer de Relator a ser designado em plenário, até o final do mês. Acredita-se que as Emendas apresentadas serão amplamente debatidas pelo legislativo.

Rogério Bacellar manteve contatos com o Presidente da Câmara e ficou confiante em conseguir mobilizar os deputados com a importância das Emendas dos notários e registradores, principalmente no que diz respeito ao consumidor.

Essa semana que passou, foram feitos relevantes contatos políticos, não só no Poder Legislativo mas também no Executivo, firmou-se compromissos em propósito do PL 3065 e de outros projetos de lei também de interesse direto da classe.

Estiveram presentes os Diretores e Associados da ANOREG-BR, Alfredo Braz (PR), José Maria Siviero (SP), Carlos Alberto Chermont (PA), Durval Halle (RJ), Rainey ALves Marinho (PA) e Paulo Rêgo (SP), além dos notários, Túllio Formícola (SP) e Paulo Ferreira (SP). Os Diretores de Protesto enviaram sugestões e mantiveram contatos no Congresso Nacional. O IRIB informou que estará presente na próxima semana. Vários membros da ARPEN estiveram reunidos no Encontro da SEDH – Secretaria Especial dos Direitos Humanos, na elaboração do Plano Nacional de Mobilização do Registro Civil. Mesmo assim, manifestaram seu apoio, Estelita Nunes de Oliveira (SE), Dante Ramos Junior (PR) e Luziel Guedes (PA).

De qualquer foram, serão mantidas reuniões durante todas as semanas até a votação do projeto. Semanalmente, de terça a quinta-feira haverá membros do Grupo de Trabalho reunidos com a intenção de atualizar os relatórios que precisam ser levados ao Congresso Nacional.

Grupo de Trabalho que está acompanhando o PL 3065/2004:

Rogério Portugal Bacellar, Alfredo Braz e Germano Toscano de Brito(ANOREG-BR)

Indio do Brasil Artiaga Lima e Paulo Ferreira(Colégio Notarial do Brasil)

José Maria Siviero, Durval Hale, Carlos Alberto Chermont e Paulo Rêgo, (IRTDPJBR)

Léo Almada e Cláudio Marçal Freire (IEPTB – Instituto de Protesto)

Helvécio Duia Castello (IRIB)

Dante Ramos Junior (PR)e Rainey Marinho (AL) – Diretores da ANOREG-BR

Para conhecimento de todos, transcrevemos o teor da redação do documento que está sendo encaminhado às lideranças da Câmara dos Deputados, relativamente aos dispositivos do PL nº 3065/2004, que devem ser aperfeiçoados. Qualquer sugestão deve ser encaminhada à Secretaria da ANOREG-BR.

DISPOSITIVOS DO PROJETO QUE PRECISAM SER APERFEIÇOADOS e EMENDAS APRESENTADAS