ANEXO EXPLICATIVO
I – USO OBRIGATÓRIO DA ESCRITURA PÚBLICA –
Nos países que buscam oferecer a segurança jurídica nas transações imobiliárias, o instituto da escritura pública é o instrumento utilizado, não sendo diferente no Brasil. Entre nós, excepcionalmente, leis específicas permitiram que fosse usado o instrumento particular com força de escritura pública. As experiências demonstraram não se obter a desejável segurança jurídica. A mais significativa delas ocorreu no âmbito do SFH – Sistema Financeiro da Habitação. Então, com o correr do tempo o instrumento particular foi sendo cada vez mais utilizado. Essa modalidade, como é sabido e comprovado, permitiu, contudo, a prática de abusos gravíssimos. A parte mais forte na relação contratual (geralmente a de maior poder aquisitivo, dispondo de advogados e consultores) impõe as condições da contratação e insere no contrato, na maioria das vezes, cláusulas draconianas. Já o outro celebrante, geralmente, não dispondo de conhecimentos jurídicos, nem tampouco condições econômicas em equilíbrio com a outra parte contratante, tem os seus direitos minimizados, nos atos particulares celebrados. É de conhecimento geral que o instrumento particular contribuiu para a eclosão da maior fraude imobiliária deste País: se a alienação dos imóveis da ENCOL tivesse sido celebrada por escritura pública, a catástrofe não teria ocorrido. Os Tabeliães de Notas, certamente, alertariam, em tempo hábil, os 42 mil compradores para os riscos do empreendimento e a esmagadora maioria não teria realizado o negócio! Quanto ao custo de celebração do ajuste, é importante destacar que a adoção do instrumento particular não significa sequer menor preço a ser pago pelo adquirente, pelo contrário: o instrumento particular chega a custar muito mais do que a escritura pública. Cite-se o exemplo da transação de um imóvel, em São Paulo, no valor de R$ 50.000,00. Se efetivada por instrumento particular custaria entre R$ 800,00 a R$ 1.600,00 (inclusas as taxas de cadastro, redação do contrato, digitação, conferência etc) e se por escritura pública estaria limitada a R$ 353,00. Ou seja, o instrumento particular custa bem mais do que 100%, sem oferecer as mesmas garantias. (Fonte: Tabela de Emolumentos do Estado de São Paulo e informações de instituições financeiras). O instrumento público conta com a participação de um terceiro isento, bacharel em direito, delegatário do poder público – O TABELIÃO – imparcial, distanciado da transação e cuja primordial função é oferecer assistência profissional e técnica. Compete-lhe alertar as partes para riscos na adoção de determinadas cláusulas. O uso da escritura pública – contrariamente ao do instrumento particular – permite a utilização de dispositivos de controle de arrecadação de tributos, fornecendo às autoridades fazendárias instrumentos válidos para combater a lavagem de dinheiro. Cada operação imobiliária é obrigatoriamente comunicada à Receita Federal, facultando o seu rastreamento. O Poder Público intervém na escritura quando da avaliação do bem transacionado, cabendo ao Tabelião exigir a comprovação de pagamento do tributo correspondente, sob pena de ser patrimonialmente responsabilizado. O instrumento particular pode ensejar indesejável conluio entre os contratantes, com graves prejuízos para o Estado. Comprovadamente esses já ocorreram no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (BNH) quando se sabe que as dívidas relativas a processos dos seus mutuários, que já têm pronunciamento contrário à União no Supremo Tribunal Federal, somam a estratosférica cifra de R$ 87,1 bilhões! Para eliminar qualquer risco às transações imobiliárias de que cuida o projeto de lei em exame, é indispensável que seja utilizada a escritura pública, adotando-se a mesma prática que foi introduzida pelo SFH no tocante aos emolumentos. Estes são devidos à razão de 50% do preço fixado por Tabela resultante de Lei votada pela Assembléia Legislativa em cada Estado. Por outro lado, e buscando manter essa mesma orientação para todos os negócios jurídicos envolvendo bens imóveis, acreditamos que seja oportuno modificar-se o art. 108 do Código Civil. Nesse dispositivo, é dito: “Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.” (g.n.) Quanto à primeira parte desse artigo, os esclarecimentos anteriormente prestados são suficientes. Relativamente à inexigência para os contratos de pequeno valor, a presença do Tabelião será mais necessária, ainda. Geralmente estes contratos envolvem pessoas humildes, de baixa renda, confrontadas com proprietários em situação financeira que lhes permite exercer pressão injustificável. Isto na hipótese de esse imóvel estar regularizado. A nítida maioria dessas pequenas transações envolve direitos de posse em favelas ou bairros periféricos, sem qualquer tipo de documentação, o que inviabiliza o registro no cartório competente. Quando o imóvel está escriturado, dificilmente a venda atinge esse valor e, se atingir, mais importante ainda será a presença do Tabelião. Recomendação: pela aprovação das Emendas nºs 5, 6 e 14. (as de nºs 13, e 18, bem como 15 e 59 são idênticas).
II – CORREÇÕES NO REGISTRO DE IMÓVEIS
Já que o projeto de lei busca fixar novas regras para as transações imobiliárias, é fundamental que, aproveitando a oportunidade, se busque simplificar o processo de retificação de erros ou impropriedades nas matrículas dos Registros de Imóveis. É matéria essencialmente técnica e de grande alcance social. Recomendação: pela aprovação da Emenda nº 54.
III – PRÉVIO PROTESTO DE TÍTULOS
Há necessidade de ser adequadamente compreendido o instituto do protesto de títulos e outros documentos de dívida. O simples envio ao Cartório não constitui demérito para o devedor. Se a dívida é paga, não tem ele o seu nome negativado. Caso não seja efetuado o pagamento, o protesto serve para que o credor tenha objetivamente declarada a inadimplência do devedor principal e dos demais coobrigados. É muito diferente da comunicação feita aos bancos de dados, sem a transparência necessária, em que o devedor tem o seu nome negativado e sofre imensos prejuízos. A dispensa do protesto, como se nota em diversos pontos do projeto em debate, é medida que desconsidera o legítimo direito do consumidor. Em boa parte das vezes, esse consumidor não paga a obrigação em dia por diferentes motivos (esquecimento, doença, anotação errada na agenda de compromissos, viagem ou dificuldade financeira relevante). Quando recebe o aviso do protesto, ele geralmente comparece e paga a dívida (as estatísticas comprovam que 78,4% dos avisados assim agem), constituindo-se este procedimento em importante indutor da circulação da moeda, que ganha maior relevância e significado quando se trata dos coobrigados (endossantes, avalistas, fiadores) que estão mais distanciados da verificação da data em que o pagamento deveria ocorrer. A exigência do protesto da dívida é medida salutar por constituir defesa e proteção do consumidor. O mecanismo de retomada do imóvel, tal qual previsto no projeto, é célere. Dispensar-se a necessidade do protesto equivale a colocar devedor principal e coobrigados em cenário de difícil reversão. A demora de alguns poucos dias na sistemática prevista para a execução em nada influenciará a celeridade desejada. Ao contrário, com o aviso de que a dívida está para ser protestada, certamente muitos pagamentos ocorrerão. E, assim, também serão evitados os ajuizamentos de feitos, contribuindo-se para a melhor operacionalidade do Poder Judiciário. Recomendação: pela aprovação das Emendas nºs 48 e 66 e da Emenda de Plenário
– IV – PERMANÊNCIA DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL NO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS
A alienação fiduciária constitui-se com o registro do contrato no serviço de títulos e documentos da localidade do devedor. Esta é a regra geral. O projeto de lei, todavia, repete impropriedade existente no novo Código Civil (art. 1.361, § 1º) que permite que a alienação fiduciária, quando recair sobre veículos, seja constituída na repartição de trânsito. Note-se que esse erro já foi reconhecido pelo próprio Relator do Código na Câmara dos Deputados, Dep. RICARDO FIÚZA, que apresentou Projeto de Lei Nº 6.960, corrigindo-o. Esta proposição mereceu parecer favorável na Comissão de Justiça daquela Casa, estando pronto para votação. Quanto à extinção do instituto da notificação extrajudicial, proposta pelo projeto de lei, leia-se, por oportuno, sob o título BOLSO VAZIO: “Consumidores e inadimplentes, olho vivo: o governo enviou à Câmara, em regime de urgência, um projeto que reformula todo o mercado de crédito no país. Se aprovado, vai permitir que o credor consiga liminar para imediata busca e apreensão do bem, sem a necessidade de notificação extrajudicial, ou seja, isso significa que o consumidor que tiver devendo vai ficar em maus lençóis” (Revista Época, nº 309, 19/abril/2004, pág. 70- Gente). O importante instituto legal da notificação extrajudicial, acima de tudo, enseja ao devedor a ciência prévia. Constitui-se em sagrado direito conquistado pelo consumidor, nos estritos termos do art. 5º, XXXII, da Constituição Federal e no art. 60 da Lei nº 8.078/90- Código de Defesa do Consumidor. Com o diferencial positivo de, no caso da alienação fiduciária, ser anterior a esses importantes diplomas e ter sido por eles totalmente recepcionado. Esse respeitável direito do consumidor, consubstanciado no § 2º do art. 2º do Decreto-lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, vige há mais de três décadas, revelando-se sempre, e ainda hoje, como eficiente instrumento que atende aos legítimos interesses do credor, sem relegar a plano secundário os do devedor. Essa a razão que nos leva a recomendar, de forma incisiva, que sejam mantidos a redação e o espírito original do Decreto-lei nº 911 – no que respeita à notificação ou ao possível protesto – a critério do credor, uma vez que não existem razões de ordem legal, prática ou econômica que justifiquem o estremecimento indesejável das sagradas relações que devem sempre imperar entre credor e consumidor. Recomendação: pela aprovação da Emenda nº 57 e da Emenda de Plenário.
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EMENDA Nº 05
USO EXCLUSIVO DA COMISSÃO
PROJETO DE LEI Nº
3065/2004
COMISSÃO DE
AUTOR: DEPUTADO PAULO BAUER PARTIDO
PFL UF
SC PÁGINA
01/01
TEXTO/JUSTIFICAÇÃO
Dê-se ao texto proposto pelo art. 53 do projeto, para constituir o § 4º do art.31-F da Lei nº 4.591/73, a seguinte nova redação:
“Art. 53……………………………………………………
Art. 31-F……………………………………………
§ 4º – O contrato a que se refere o § 3º será válido mesmo depois de concluída a obra e será celebrado por instrumento público cujos emolumentos serão cobrados à base de 50% (cinqüenta por cento) sobre o valor fixado no Regimento de Custas de cada Estado.”
JUSTIFICATIVA
É do princípio do direito brasileiro, bem como em quase todo o globo, a proteção do consumidor e do Estado através da intervenção do tabelião nos negócios imobiliários. O tabelião é responsável civilmente, respondendo pelos atos que lavra. Este artigo perpetua uma situação de descontrole que levou à quebras como a da Encol e outras empresas, lesando tantos consumidores. Ademais, o Poder Judiciário está abarrotado de causas que questionam os contratos particulares que tantos abusos geraram. A sonegação de tributos e as cessões “escondidas” destes contratos trouxeram, e trazem, grande prejuízo à Fazenda Pública. As cessões “escondidas” também possibilitam a fraude a credores, à Fazenda Pública e a terceiros de boa-fé que vêem seus direitos transformarem-se em ilusão após um longo litígio judicial.
Os custos cartorários também precisam ser freados. Apesar dos bancos privados, hoje em dia, cobrarem mais pelos contratos particulares do que cobram os cartórios de notas pelas escrituras públicas, fixa-se uma redução de 50% sobre os emolumentos para que estes serviços tenham um valor adequado, condizente com a situação em que se encontram os adquirentes..
17/03/04
DATA _________________________________________
ASSINATURA PARLAMENTAR
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EMENDA Nº 06
_______________________________
USO EXCLUSIVO DA COMISSÃO
PROJETO DE LEI Nº
3065/2004
COMISSÃO DE
AUTOR: DEPUTADO PAULO BAUER PARTIDO
PFL UF
SC PÁGINA
01/01
TEXTO/JUSTIFICAÇÃO
Dê-se ao texto proposto pelo art. 57 do projeto, para alterar o art. 38 da lei nº 9.514/97, a seguinte nova redação.
“Art. 57……………………………………….
Art. 38 Os contratos de compra e venda com financiamento e alienação fiduciária, de mútuo com alienação fiduciária, de arrendamento mercantil, de cessão de crédito com garantia real, bem assim, quaisquer outros atos e contratos resultantes da aplicação desta Lei, mesmo aqueles constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis, serão celebrados por escritura pública, sendo os respectivos emolumentos cobrados à base de 50% (cinqüenta por cento) sobre o valor fixado no Regimento de Custas de cada Estado e do Distrito Federal.”
JUSTIFICATIVA
É do princípio do direito brasileiro a proteção do consumidor e do Estado através da intervenção do tabelião nos negócios imobiliários. O tabelião é responsável civilmente, respondendo pelos atos que lavra. Este artigo perpetua uma situação de descontrole que levou à quebras como a da Encol e outras empresas, lesando tantos consumidores. Ademais, o Poder Judiciário está abarrotado de causas que questionam os contratos particulares que tantos abusos geraram. A sonegação de tributos e as cessões “escondidas” destes contratos trouxeram, e trazem, grande prejuízo à Fazenda Pública. As cessões “escondidas” também possibilitam a fraude a credores, à Fazenda Pública e a terceiros de boa-fé que vêem seus direitos transformarem-se em ilusão após um longo litígio judicial.
Os custos cartorários também precisam ser freados. Apesar dos bancos privados, hoje em dia, cobrarem mais pelos contratos particulares do que cobram os cartórios de notas pelas escrituras públicas, fixa-se uma redução de 50% sobre os emolumentos para que estes serviços tenham um valor adequado, condizente com a situação em que se encontram os adquirentes.
17/03/04
DATA _________________________________________
ASSINATURA PARLAMENTAR
Propõe nova redação para o parágrafo 4º do art. 31-F da Lei nº 4.591/64, constituído pelo artigo 53 do Projeto.
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EMENDA MODIFICATIVA Nº 13
Dê-se ao texto proposto pelo art. 53 do projeto, para constituir o § 4º do art.31-F da Lei nº 4.591/64, a seguinte nova redação:
“Art. 53…………………………………………………………………………………..
Art. 31-F…………………………………………………………………………
§ 4º – O contrato a que se refere o § 3º será válido mesmo depois de concluída a obra e será celebrado por instrumento público cujos emolumentos serão cobrados à base de 50% (cinqüenta por cento) sobre o valor fixado no Regimento de Custas de cada Estado.”(NR)
JUSTIFICATIVA
É do princípio do direito brasileiro, bem como em quase todo o globo, a proteção do consumidor e do Estado através da intervenção do tabelião nos negócios imobiliários. O tabelião é responsável civilmente, respondendo pelos atos que lavra. Este artigo perpetua uma situação de descontrole que levou à quebras como a da Encol e outras empresas, lesando tantos consumidores. Ademais, o Poder Judiciário está abarrotado de causas que questionam os contratos particulares que tantos abusos geraram.
A sonegação de tributos e as cessões “escondidas” destes contratos trouxeram, e trazem, grande prejuízo à Fazenda Pública. As cessões “escondidas” também possibilitam a fraude a credores, à Fazenda Pública e a terceiros de boa fé que vêem seus direitos transformarem-se em ilusão após um longo litígio udicial. Os custos cartorários também precisam ser freados. Apesar dos bancos privados, hoje em dia, cobrarem mais pelos contratos particulares do que cobram os cartórios de notas pelas escrituras públicas, fixa-se uma redução de 50% sobre os emolumentos para que estes serviços tenham um valor adequado, condizente com a situação em que se encontram os adquirentes.
Sala das Sessões, em 17 de março de 2004.
NELSON MARQUEZELLI
Deputado Federal
Vice-Líder do PTB
PROJETO DE LEI Nº 3.065/04
Propõe adicionar ao artigo 58 do Projeto nova redação para mais um dispositivo da Lei º 10.406, de 2002 – Código Civil.
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EMENDA ADITIVA Nº 14
Acresça-se ao texto do artigo 58 do projeto nova redação para o artigo 108 da Lei nº 10.406, de 2002 – Código Civil, na seguinte forma:
“Art. 108 A escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis.” (NR)
………………………………
JUSTIFICATIVA
A estipulação constante do artigo 108 da Lei nº 10.406, de 2002 – Código Civil retira da proteção da atividade notarial exatamente aqueles que mais precisam dessa intervenção a fim de equilibrar as diferenças existentes entre as partes contratantes, eis que os contratos relativos a imóveis são realizados por empresas incorporadoras, construtoras, loteadoras e comercializadoras, organizadas juridicamente, tendo do outro lado pessoas humildes, normalmente sem qualificação intelectual e muitas vezes sequer alfabetizadas, adquirentes da casa própria. Além do mais, a fixação de limitação em salários mínimos afronta o comando constitucional inserto no artigo 7º, IV, in fine, da Carta Magna.
A proposta, assim, visa conferir aos menos favorecidos a intervenção estatal através do serviço público delegado notarial.
Sala das Sessões, em 17 de março de 2004.
NELSON MARQUEZELLI
Deputado Federal
Vice-Líder do PTB
………………………………………………………………..
EMENDA MODIFICATIVA Nº 15
Dê-se ao texto proposto pelo art. 57 do projeto, para alterar o art. 38 da lei nº 9.514/97, a seguinte nova redação.
“Art. 57…………………………………………………………………………………
Art. 38 Os contratos de compra e venda com financiamento e alienação fiduciária, de mútuo com alienação fiduciária, de arrendamento mercantil, de cessão de crédito com garantia real, bem assim, quaisquer outros atos e contratos resultantes da aplicação desta Lei, mesmo aqueles constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis, serão celebrados por escritura pública, sendo os respectivos emolumentos cobrados à base de 50% (cinqüenta por cento) sobre o valor fixado no Regimento de Custas de cada Estado e do Distrito Federal.”(NR)
JUSTIFICATIVA
É do princípio do direito brasileiro a proteção do consumidor e do Estado através da intervenção do tabelião nos negócios imobiliários. O tabelião é responsável civilmente, respondendo pelos atos que lavra. Este artigo perpetua uma situação de descontrole que levou à quebras como a da Encol e outras empresas, lesando tantos consumidores.
Ademais, o Poder Judiciário está abarrotado de causas que questionam os contratos particulares que tantos abusos geraram. A sonegação de tributos e as cessões “escondidas” destes contratos trouxeram, e trazem, grande prejuízo à Fazenda Pública. As cessões “escondidas” também possibilitam a fraude a credores, à Fazenda Pública e a terceiros de boa fé que vêem seus direitos transformarem-se em ilusão após um longo litígio judicial.
Os custos cartorários também precisam ser freados. Apesar dos bancos privados, hoje em dia, cobrarem mais pelos contratos particulares do que cobram os cartórios de notas pelas escrituras públicas, fixa-se uma redução de 50% sobre os emolumentos para que estes serviços tenham um valor adequado, condizente com a situação em que se encontram os adquirentes.
Sala das Sessões, em 17 de março de 2004.
NELSON MARQUEZELLI
Deputado Federal
Vice-Líder do PTB
PROJETO DE LEI Nº 3.065/04
(do Poder Executivo)
Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, nº 4.728, de 14 de julho de 1965, e nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências.
…………………………………………………………………
EMENDA ADITIVA Nº 48/2004
(do Senhor MAX ROSENMANN)
Acrescente-se um artigo com a seguinte redação:
“Art. ___ Para os efeitos do art. 1° da Lei n° 9.492, de 10 de setembro de 1997, o protesto dos contratos de financiamento imobiliário e de comercialização de imóveis em geral poderá ter como objeto as respectivas prestações mensais, segundo demonstrativo a ser apresentado pelo credor.”
JUSTIFICATIVA
A emenda visa adequar a cobrança do crédito imobiliário aos procedimentos do protesto de título, à semelhança da forma como se discrimina o débito para efeito de execução de dívida.
Com efeito, nos termos do art. 614, inciso II, do Código de Processo Civil, o credor, ao promover a execução, deve instruir o pedido com um demonstrativo do débito, no qual sejam relacionadas as prestações uma planilha do cálculo.
A exigência visa definir e discriminar com clareza o valor de cada parcela da dívida, estabelecendo os limites da cobrança e afastando dúvidas e incertezas.
De outra parte, a discriminação pormenorizada das parcelas da dívida possibilitará ao devedor elementos para impugnar fundamentadamente o protesto, se for o caso.
MAX ROSENMANN
Deputado Federal – PMDB/PR
PROJETO DE LEI Nº 3.065/04
(do Poder Executivo)
Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, nº 4.728, de 14 de julho de 1965, e nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências.
Emenda do Deputado Max Rosenmann
NOME
PARTIDO
GAB
ASSINATURA
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EMENDA Nº 66
Inclua-se o seguinte artigo:
Art. … Para os fins do disposto na Lei nº 9.492, de 10 de setembro de 1997, serão admitidos os títulos de crédito definidos em lei, o títulos executivo judicial para fim faliementar, o título executivo extrajudicial, o título sujeito à cobrança por procedimento sumário, o documento que indique relação de crédito, inclusive, quando emitidos sob forma de documento eletrônico efetuada pelo credor mediante autorização expressa do emitente.
JUSTIFICATIVA
A Medida Provisória nº 2.200-2, de 24 de agosto de 2001, introduziu no direito brasileiro o documento eletrônico.
Com efeito, cada vez mais este meio tem sido utilizado nos meios jurídicos
O segmento comercial e financeiro tem sido o maior usuário desses serviços.
Assim, se faz necessária a adequação da Lei, para uniformização dos procedimentos dos serviços de protesto de títulos em todo território nacional à realidade do documento eletrônico, permitindo aos tabeliães de protesto a recepção dos títulos de crédito e dos documentos de dívida que por esse meio tenham sido emitidos, ou que em razão dessa nova tecnologia, tenham sido convertidos ao meio eletrônico desde que sob autorização expressa no referido título ou documento de dívida e passada pelo próprio emitente.
Sala das Sessões,
Deputado INOCENCIO OLIVEIRA
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PROJETO DE LEI Nº 3.065/04
EMENDA ADITIVA Nº 54
Acrescente-se o seguinte artigo:
Art. ____ Os arts. 212, 213 e 214 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a ter a seguinte redação:
Art. 212. Se o registro for omisso, impreciso ou não exprimir a verdade, poderá o prejudicado requerer a sua retificação por meio do procedimento previsto no artigo seguinte ou pelas vias jurisdicionais ordinárias.
Art. 213. A requerimento do interessado, a retificação nas hipóteses do artigo anterior poderá ser feita desde que o ato não acarrete prejuízo a terceiros.
§ 1º No caso de erro evidente a correção poderá ser feita de ofício com as devidas cautelas e sem qualquer despesa para os interessados.
§ 2º A retificação ou inserção dos dados de qualificação pessoal das partes poderão ser efetuados pelo oficial à vista de documentos oficiais, caso seja entendido não estar suficientemente esclarecida a situação, o ato será realizado mediante despacho judicial, facultada à parte interessada a produção de provas.
§ 3º A inclusão ou atualização dos confrontantes do imóvel poderão ser feitas pelo oficial com base nos elementos constantes dos livros e documentos sob sua guarda ou mediante certidão do órgão responsável pelo cadastro imobiliário.
§ 4º Havendo declaração expressa da concordância dos confrontantes potencialmente afetados, poderá o oficial proceder à retificação que altere ou insira medidas perimetrais ou a área do imóvel, com base em memorial descritivo e planta assinados pelos requerentes e por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, devendo a descrição atender aos requisitos constantes do art. 176 desta lei e conter indicação dos pontos correspondentes aos vértices definidores dos limites e os rumos e, sendo rural o imóvel, atender ao estabelecido nos §§ 3º e 4º do art. 176, ou, sendo urbano, atender, se houver, as exigências do órgão responsável pelo cadastro imobiliário.
§ 5º Na falta de concordância de algum dos confrontantes afetados, esse será indicado no requerimento, devendo o oficial providenciar a sua notificação, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, podendo, por sua solicitação, ser feita pelo oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, para que o notificado se manifeste em 10 (dez) dias, decorrido o prazo sem impugnação, o oficial efetuará a averbação retificatória.
§ 6º A notificação do confrontante será dirigida ao seu endereço constante do registro imobiliário, ao próprio imóvel contíguo, e também àquele fornecido pelo requerente, não sendo encontrado o destinatário ou estando em lugar incerto e não sabido, a notificação será feita pelo oficial por edital publicado por duas vezes no jornal local.
§ 7º Na ocorrência de impugnação por parte de algum dos confrontantes, o oficial encaminhará o requerimento e a impugnação ao juiz, que, facultando às partes a produção de provas e, ouvido do Ministério Público, proferirá decisão acolhendo ou não o pedido de retificação, da decisão caberá apelação, que será recebida em ambos os efeitos.
§ 8º Se do teor da impugnação e das provas produzidas o juiz verificar a existência de controvérsia envolvendo o direito de propriedade das partes, serão elas remetidas às vias ordinárias, podendo ser deferida parcialmente a retificação no que for incontroverso.
§ 9º Não será exigida a concordância ou notificação dos confrontantes nos seguintes casos:
I – se da retificação resultar acréscimo que não ultrapasse em 5% (cinco por cento) na medida linear da linha divisória;
II – se a retificação tiver por objeto apenas a inserção de uma medida lateral ou da dos fundos igual à medida lateral ou frontal já mencionados no registro;
III – quando a retificação visar a indicação de rumos, ângulos de deflexão, ou inserção de coordenadas geo-referenciadas, em que não haja alteração de medidas perimetrais;
IV – quando a área alterada ou inserida resultar de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais existentes;
V – em relação ao confrontante não afetado pela alteração;
VI – quando se tratar de reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
VII – na cumulação de mais de uma das hipóteses previstas no presente parágrafo.
§ 10. Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.
§ 11. As áreas públicas poderão ser retificadas ou demarcadas pelo mesmo procedimento, desde que essas constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.
§ 12. Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.
§ 13. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas também aqueles que exercem a posse em nome próprio.
§ 14. Independem de retificação:
I – a regularização de parcelamento do solo promovida pelo Município, ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de vinte anos;
II – a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3º e 4º, e 225, § 3º, desta lei.
§ 15. Caso entenda necessário, poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra.
§ 16. Não havendo dúvida quanto à identidade do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que o adquirente solicite seja o mesmo feito em conformidade com a nova descrição.
§ 17. Por a retificação de que trata o presente artigo ter natureza administrativa, fica assegurado a quem for prejudicado o uso do processo contencioso adequado.
§ 18. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.
Art. 214. As nulidades do registro, uma vez provadas, invalidam-no independentemente de ação direta.
§ 1º A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos e o Ministério Público, cabendo, da decisão, apelação que será recebida em ambos os efeitos.
§ 2º Independentemente da oitiva das partes, se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderia causar danos de difícil reparação, poderá, como medida preventiva, determinar o bloqueio da matrícula do imóvel.
§ 3º Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que fica com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio.
§ 4º A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.
JUSTIFICATIVA
A presente emenda tem a finalidade de adaptar algumas regras do registro imobiliário à finalidade do presente projeto de lei.
O incremento do crédito imobiliário visando ao desenvolvimento da indústria de construção civil não pode ficar alheio a um aperfeiçoamento do registro de imóveis. Adoção de um sistema ágil, seguro e eficiente de regularização imobiliária é imprescindível visto que a regularidade do registro é condição essencial à incorporação imobiliária. Sem a retificação adequada dos registros deficientes não haveria como se iniciar a incorporação, o que impediria o início da construção e a criação de novos empregos.
A maioria dos casos de retificação de registro não têm origem no erro, mas na omissão ou imprecisão. É o caso de terrenos em que há falta indicação de alguma das medidas perimetrais, da área superficial, ou indicação de divisas em termos vagos ou elementos não permanentes como divisor de águas, valos, pastos, árvores, etc. A doutrina e a jurisprudência há muito tempo têm estendido a utilização do processo de retificação para corrigir omissões ou imprecisões, o que torna imperativo adaptar-se a redação do art. 212 à prática corrente.
Na sistemática do registro de imóveis que precedeu a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, o assento registral se fazia por meio da transcrição, prática introduzida no período imperial pela Lei nº 1.237, de 24 de setembro de 1864, e seu regulamento, o Decreto nº 3.453, de 26 de abril de 1865, e mantida na legislação superveniente: Decreto nº 169A, de 19 de janeiro de 1890; Decreto nº 370, de 2 de maio de 1890; Código Civil de 1916; Decreto nº 4.827, de 7 de fevereiro de 1924; Decreto nº 18.542, de 24 de dezembro de 1928; e, finalmente, pelo Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939.
No sistema anterior, o objeto principal do registro de imóveis era o registro do título, a transcrição nada mais era do que um extrato, ou seja, um resumo do que foi o objeto do negócio jurídico. Diante disso, o registro de imóveis, apesar do nome, foi criado mais como um registro de títulos e documentos envolvendo direitos imobiliários do que um sistema registral de bens imóveis. Nessa visão, a descrição do imóvel e a qualificação das partes envolvidas eram relegadas a um segundo plano, o foco do registro era o resumo do título, assim, se o imóvel e a qualificação das partes eram precariamente descritas na escritura, a mesma precariedade era transferida ao registro. Não poucas vezes o mesmo imóvel, a cada alienação, era descrito de forma diferente, sem que isso causasse qualquer empecilho na transcrição do título. Apesar de alguns aperfeiçoamentos introduzidos, o sistema perdurou quase inalterado por cento e dez anos (mai/1865 a dez/1975), resultando em dezenas de milhares de registros em cada uma das serventias do país e, nas grandes capitais, ultrapassando a casa da centena de milhar.
Com a adoção do fólio real pela Lei nº 6.015/75, o foco principal do registro foi deslocado do título para o imóvel. Passou-se a exigir que cada imóvel fosse plenamente caracterizado um uma folha única, consistente na matrícula, em que se exige uma descrição precisa do imóvel.
Com efeito, a lei instituiu um novo sistema de registros onde a caracterização do imóvel passou a ser o item mais importante, ou seja, com primazia absoluta do “princípio da especialidade”. A nova lei criou um nó górdio por ter deixado quase sem regulamentação como seria a transição da antiga sistemática para a nova, pior do que isso, pelo art. 228 simplesmente permitiu que as matrículas fossem abertas de acordo com a descrição do imóvel contida na transcrição anterior. A solução do legislador foi simplesmente deixar que o defeito fosse transferido para a matrícula. Após trinta anos de vigência, é fácil se aquilatar as conseqüências resultantes. Milhares de transcrições defeituosas transformaram-se em milhares de matrículas também defeituosas.
A adequação do sistema antigo para o novo, que deveria ser feito quando da transposição da transcrição para a matrícula, passou a ser feita na própria matrícula, ou seja, nos termos previstos no art. 213 da Lei de Registros Públicos, que somente prevê a retificação judicial. Daí a enxurrada de processos que torna morosa e custosa a prestação judicial, tornando quase inviáveis a regularização de imóveis, principalmente daqueles da população de baixa renda, o que agrava ainda mais a situação fundiária urbana.
É tempo de o legislador estabelecer mais claramente quando há a necessidade de o Poder Judiciário intervir nas relações privadas. Tratando-se a propriedade imóvel de um direito disponível onde as partes capazes podem livremente alienar e gravar, resulta disso como um corolário lógico que essas mesmas partes deveriam poder estabelecer de comum acordo as divisas entre suas propriedades. Exigir que o Poder Judiciário interfira no estabelecimento das divisas entre imóveis de pessoas maiores e capazes, seria a mesma coisa que exigir que o juiz interviesse nas escrituras de compra e venda.
Nas relações privadas, normalmente o Poder Judiciário somente é chamado a intervir nos casos em que há discordância, da mesma forma, se o caso é de estabelecimento das divisas entre imóveis pertencentes a pessoas maiores e capazes, a interferência do juiz deveria se limitar aos casos em que houvesse discordância. A presente emenda tem a finalidade de preservar o princípio da instância no qual o Poder Judiciário deve ser apenas chamado a se manifestar nos casos de divergência. Na concordância, a retificação poderia muito bem ser efetivada diretamente pelo registrador.
É notório que, nos atuais processos de retificação judicial, o maior trabalho do juízo concentra-se nas citações dos confrontantes, que, muitas vezes, leva anos para ser efetivada dado ao acúmulo de serviços. O trabalho de notificação das partes não tem qualquer cunho decisório, apenas depende de atos formais, que muito bem poderiam ser delegados ao registrador que tem fé pública. O registrador, assim, estaria incumbido do trabalho de notificar os confrontantes e apenas encaminhar a juízo os procedimentos em que houvesse discordância. Nessa sistemática, o Poder Judiciário ficaria aliviado do trabalho burocrático, podendo concentrar os esforços no seu papel principal, que é o decidir controvérsias.
Outro ponto a ser observado é que somente os confrontantes potencialmente atingidos pela retificação deveriam ser chamados a se manifestar, sendo irrelevantes os que não têm qualquer interesse jurídico. Pelo sistema atual, todos os confrontantes devem ser ouvidos, mesmo aqueles em que a retificação em nada iria alterar as divisas comuns, pior ainda, determinava a citação dos antigos proprietários, diligência ainda mais difícil de ser cumprida porque, muitas vezes, não são localizados. Nem se diga que a retificação interferiria na venda ocorrida, pois, transferida a propriedade e recebido o preço, pouco interesse ainda restaria ao vendedor na alteração da descrição da coisa vendida. O interesse existiria se a venda fosse de parte do imóvel, quando a alteração das divisas pudesse interferir com o remanescente, caso em que o vendedor seria chamado na qualidade de confinante.
Também se procurou estabelecer com maior rigor em que casos haveria a necessidade de manifestação dos confrontantes. Por exemplo, a medição de um imóvel depende de equipamentos técnicos. Quanto mais sofisticados os equipamentos, maior é precisão obtida nas medidas. As medidas antigas devem ser analisadas com uma certa tolerância por terem sido obtidas com técnicas arcaicas. Mas a medida da tolerância já existe na lei. O art. 500, § 1º, do Código Civil, estabelece a mesma em um vigésimo, ou seja, 5% (cinco por cento), dessa forma, decorre naturalmente a adoção desse valor como uma baliza para necessidade de intervenção do confrontante.
Antigamente, quando um imóvel era retangular, a descrição compreendia apenas a medida da frente e a da frente aos fundos, ficando subentendidos que a medida dos fundos seria a mesma da da frente e que ambos os lados seriam iguais. Muitos imóveis foram descritos dessa forma, assim, por estar implícito que a omissão das medidas foi proposital, não haveria sentido em se exigir a concordância dos confrontes para o reparo da omissão.
Igualmente, deveria ser dispensada a concordância ou notificação dos confrontantes quando a alteração da descrição limita-se à inserção de coordenadas geo-referenciadas ou de rumos e ângulos, sem alteração das medidas contidas no registro. Se não há alteração de divisas, mas apenas uma nova descrição, nenhum confrontante é potencialmente afetado. Isso facilitaria a retificação de um grande número de imóveis rurais que vão passar a serem descritos na forma da Lei nº 10.267/01.
Fixadas as medidas perimetrais e a forma do imóvel, a área decorre apenas de cálculos matemáticos, não havendo, nessa hipótese, necessidade de chamamento de confrontantes para a verificação de algo que pode ser obtido de imediato com a utilização de um computador.
Por fim, estando retificado um imóvel, a reprodução da mesma descrição em imóvel contíguo na divisa comum seria uma conseqüência lógica, assim, bastaria ao vizinho requerer a inserção da mesma descrição em seu imóvel, não havendo sentido em se exigir concordância daquele que foi o próprio responsável pela nova descrição. Essa prática facilitaria em muito as retificações de quadras inteiras.
As áreas públicas também podem ser objeto de retificação, o que é de altíssima utilidade prática. Para a regularização fundiária das áreas públicas ocupadas, para onde é prevista a concessão do direito especial de uso, há a necessidade de as áreas desafetadas terem descrição precisa. Nesse caso, apenas se tomou a precaução de se exigir que o imóvel público constasse do registro quer por assento próprio, por loteamento registrado ou por meio de averbação, visto que o procedimento retificatório não é substitutivo de ação discriminatória.
Com a finalidade de se dar maior segurança, englobou-se no conceito de confrontantes não só os proprietários, mas também os possuidores em nome próprio dos imóveis contíguos. Como é cediço, muitas vezes o proprietário já compromissou a terceiros o imóvel sem que o título tivesse sido apresentado a registro, nesse caso, é indubitável o interesse jurídico do possuidor na retificação promovida por seu vizinho.
Importante é ser frisado que foi tomado o cuidado de se excluir a exigência de prévia retificação no caso de regularização de parcelamento promovida pela Municipalidade ou o Distrito Federal nos termos do art. 40 da Lei nº 6.776/79, quando houver cadastramento ou lançamento fiscal dos lotes individualizados há mais de vinte anos. Nesses casos, tratando-se de parcelamentos antigos e já decorridos o prazo prescricional de qualquer ação bem como o de aquisição por usucapião, a exigência de retificação da gleba original é perfeitamente dispensável, visto serem mínimos os riscos de prejuízos a terceiros.
Por outro lado, a alteração introduzida pela Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001, tornou obrigatório que os imóveis rurais sejam descritos com base nos vértices definidores dos limites em coordenadas geo-referenciadas, sistema recentemente implementado pelo INCRA pela Instrução Normativa nº 12, de 17 de novembro de 2003, Instrução Normativa nº 13, de 17 de novembro de 2003, Portaria INCRA/P nº 1.101, de 19 de novembro de 2003, e pela Portaria INCRA/P nº 1.102, de 19 de novembro de 2003. É fato absolutamente certo de que não existirá quase nenhum imóvel cuja decrição tenha sido feita com os vértices localizados com precisão de 50 centímetros em coordenadas UTM (Universal Transverse Mercator) no sistema SAD-69, razão pela qual a nova descrição será fatalmente divergente da anterior, o que dará ensejo a infindáveis discussões quanto à necessidade ou não de retificação judicial para a adaptação dos imóveis rurais às novas exigências. A lei precisa dar uma resposta precisa quanto à necessidade ou não de retificação na transição da descrição tradicional para a geo-referenciada. Havendo a necessidade urgente do cadastramento dos imóveis rurais, não há como se exigir um longo processo de retificação judicial, fato que certamente traria a conseqüência nefasta de se atolar o Poder Judiciário com centenas de milhares de processos, motivo pelo qual a dispensa da retificação judicial na transição é uma imposição decorrente do próprio espírito da Lei nº 10.267/01.
Há que ser enfocado que a retificação da forma proposta, mesmo com interferência do Poder Judiciário, está adstrito ao âmbito administrativo, podendo ser impugnado por qualquer prejudicado pelas vias ordinárias, ou seja, em nenhum momento a descrição torna-se algo imutável, ficando sempre resguardada a possibilidade de correção dos eventuais erros.
A redação do art. 214 é anterior à Constituição de 1988. Se interpretado literalmente o seu texto, em que a nulidade seria decretada independentemente de ação direta, poderia ser concluído que a decretação também independe da oitiva das partes atingidas. Independer de ação direta significa que a nulidade pode ser decretada em procedimento administrativo a cargo do juízo correicional, todavia, a garantia do contraditório e da ampla defesa, estatuída no art. 5º, LV, da Carta Magna, engloba o processo administrativo, motivo pelo qual esse dispositivo deve ser adaptado às novas exigências constitucionais.
A figura do bloqueio da matrícula, de construção jurisprudencial, mostrou-se extremamente útil na prevenção de danos a terceiros, sendo imprescindível que a prática judicial seja incorporada à legislação. Tendo o bloqueio natureza temporária, o ato não poderia prejudicar terceiros que tenham interesse no registro de seus títulos, no caso, a solução mais adequada seria permitir-se a prenotação dos títulos para a garantia da prioridade, prorrogando-se o seu prazo até que o Poder Judiciário decida sobre a validade do registro anterior.
Tendo o Novo Código Civil disposto em seu art. 169 a imprescritibilidade do ato jurídico nulo, em tese, a qualquer tempo poderia ser decretada a nulidade do registro viciado. Ocorre, porém, que a lei deve ser elaborada para resolver questões e não para criar mais problemas. A decretação da nulidade deve ter um fim prático, ou seja, a de expurgar o registro inválido e reconhecer o direito de propriedade do verdadeiro titular. Se o imóvel estiver registrado em nome daquele que já preencheu os requisitos de usucapião, a invalidação do registro estaria esvaziada de qualquer sentido prático ante a perda da propriedade do anterior titular, que não mais poderia se socorrer o disposto no parágrafo único do art. 1.247 do Código Civil.
Sala da Sessões, 16 de março de 2004
Deputado Feu Rosa PP/ES
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EMENDA Nº 57 AO PROJETO DE LEI Nº 3065/04
Substituam-se os textos propostos pelo art. 55 do projeto, para constituírem os §§ 1.º e 1.ºA do art. 66 da Lei n.º 4.728/65, pela seguinte nova redação para o caput do § 1.º do mesmo art. 66, acrescentando-se-lhe o § 11.
“Art.66……………………………………………………….
§ 1.º A alienação fiduciária em garantia somente se prova por escrito, através de instrumento público ou particular, e se constitui pelo registro do contrato, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, e conterá, observado o disposto no § 11, além de outros elementos, os seguintes:
………………………………………………..
§ 11. No caso de veículos automotores, além do registro do contrato de alienação fiduciária no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, também será procedida a anotação do gravame no certificado de registro expedido pela repartição de trânsito competente para o licenciamento.”
JUSTIFICATIVA
O instituto da propriedade fiduciária passou a ser disciplinada no Código Civil vigente, em seu art. 1.361 e seguintes.
Na Lei Civil resta consignado que a propriedade fiduciária se adquire com o registro do contrato, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor. Portanto, não há razão jurídica, nem social, nem econômica, para se alterar essa estrutura normativa.
Aliás, a própria redação proposta pelo projeto para o §1.º do art. 66 da Lei n.º 4.728/65 constitui um contra-senso, isso porque, pelo caput do art. 66, a propriedade fiduciária constitui-se pelo registro, e não pela tradição da coisa, razão pela qual não se justifica invocar, no inciso I, a tradição efetiva do bem para que alienação venha a projetar efeitos perante terceiros. A irradiação dos efeitos jurídicos, perante terceiros, decorrerá automaticamente do registro do contrato e não da tradição do bem.
Portanto, impõe-se a apresentação da nova redação constante dessa emenda.
Note-se que a MP 2.160-25, de 23 de agosto de 2001, já fez a inclusão do art. 66-A na Lei 4.728/65, tornando desnecessários os incisos propostos para o § 1.º e a integralidade § 1.ºA, como prevê o projeto.
Sala das Sessões, 17 de Março de 2004
Deputado Inaldo Leitão
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EMENDA DE PLENARIO
Altere-se a redação do artigo 56:
Artigo 56. O Decreto-Lei n 911, de 01 de outubro de 1969, passa a vigorar com as
seguintes alterações:
Art. 2………
Parágrafo 2. O inadimplemento da obrigação, no tempo e modo contratados, constitui de pleno direito em mora o devedor e será, a critério do credor, comprovado pelo protesto ou mediante notificação, por meio de carta registrada expedida por serviço de registro de títulos e documentos do endereço do devedor.
