{"id":128472,"date":"2021-12-16T16:18:43","date_gmt":"2021-12-16T19:18:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.anoreg.org.br\/site\/?p=128472"},"modified":"2022-01-19T17:25:31","modified_gmt":"2022-01-19T20:25:31","slug":"migalhas-artigo-incorporacao-imobiliaria-e-condominio-edilicio-antes-do-habite-se-unidade-futura-condominio-de-construcao-e-suas-perplexidades-tonitruantes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.anoreg.org.br\/site\/migalhas-artigo-incorporacao-imobiliaria-e-condominio-edilicio-antes-do-habite-se-unidade-futura-condominio-de-construcao-e-suas-perplexidades-tonitruantes\/","title":{"rendered":"Migalhas \u2013 Artigo – Incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e condom\u00ednio edil\u00edcio antes do habite-se: unidade futura, condom\u00ednio de constru\u00e7\u00e3o e suas perplexidades tonitruantes"},"content":{"rendered":"

Por Andr\u00e9 Abelha<\/em><\/p>\n

Humanidade1, O gene ego\u00edsta2, Chasing the scream3 e O andar do b\u00eabado4 s\u00e3o livros maravilhosos que mergulham em assuntos completamente distintos, mas que possuem uma curiosa interse\u00e7\u00e3o: todos eles, recheados de exemplos hist\u00f3ricos, de passagens cotidianas e de experimentos famosos desconstru\u00eddos, revelam, com socos acachapantes, como somos presas f\u00e1ceis do nosso senso comum, que nos faz errar – e muito – na avalia\u00e7\u00e3o de fatos e fen\u00f4menos naturais, humanos e jur\u00eddicos. N\u00e3o \u00e9 mera coincid\u00eancia que uma incans\u00e1vel e inconformada coluna assinada por Lenio Luiz Streck se chame Senso Incomum.<\/p>\n

Ao longo das \u00faltimas d\u00e9cadas sedimentou-se como concreto armado o entendimento, aparentemente l\u00f3gico, de que o condom\u00ednio edil\u00edcio, em termos jur\u00eddicos, somente surge ap\u00f3s a conclus\u00e3o da edifica\u00e7\u00e3o ou do conjunto de edifica\u00e7\u00f5es da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n

De acordo com as Normas Extrajudiciais da CGJ\/SP, a institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio ser\u00e1 registrada mediante “a apresenta\u00e7\u00e3o do respectivo instrumento … acompanhado… do projeto aprovado e do “habite-se”, ou do termo de verifica\u00e7\u00e3o de obras em condom\u00ednio de lotes” (item 219). Na mesma toada de S\u00e3o Paulo, o C\u00f3digo de Normas da CGJ\/BA estabelece que “a institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio… ser\u00e1 feita a requerimento do incorporador, instru\u00eddo com… a carta de habita\u00e7\u00e3o fornecida pela Prefeitura Municipal” (art. 1.398). Idem para a Consolida\u00e7\u00e3o Normativa Notarial e Registral da CGJ\/RS, que no art. 780 pro\u00edbe “abrir matr\u00edculas enquanto n\u00e3o averbada a edifica\u00e7\u00e3o e registrada a institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio”.<\/p>\n

As normas das corregedorias estaduais em mat\u00e9ria extrajudicial s\u00e3o fruto do entendimento de magistrados atuantes na seara notarial e registral, e por serem emanadas do mesmo \u00f3rg\u00e3o que fiscaliza e pune, elas exercem um comando poderoso sobre os cart\u00f3rios, a ponto de informalmente se dizer que na \u00e1rea prevalece a pir\u00e2mide de Kelsen, s\u00f3 que invertida, com as normas no topo.<\/p>\n

Se, ent\u00e3o, o condom\u00ednio edil\u00edcio, segundo tal compreens\u00e3o, somente nasce ap\u00f3s o habite-se, as unidades imobili\u00e1rias negociadas pelos incorporadores no estande de vendas seriam, consequentemente, bens im\u00f3veis futuros. Pois sem condom\u00ednio edil\u00edcio institu\u00eddo n\u00e3o pode haver unidades imobili\u00e1rias juridicamente existentes, nem suas respectivas matr\u00edculas. O art. 483 do C\u00f3digo Civil seria o seu fundamento legal, ao permitir que a compra e venda tenha por objeto “coisa atual ou futura”.<\/p>\n

Mas espere um momento! Como se sabe, em mat\u00e9ria registral imobili\u00e1ria, nenhum oficial pode registrar a venda de um terreno ainda n\u00e3o desmembrado, nem a venda de um lote em loteamento a registrar, nem a aliena\u00e7\u00e3o de uma unidade aut\u00f4noma de condom\u00ednio edil\u00edcio ainda n\u00e3o institu\u00eddo. Pois nesses tr\u00eas casos, a propriedade ainda n\u00e3o foi fracionada, e o bem resultante dessa divis\u00e3o (\u00e1rea desmembrada, lote, unidade aut\u00f4noma) n\u00e3o existe. Em outras palavras, o art. 483 se aplica aos bens im\u00f3veis, s\u00f3 que estritamente na seara obrigacional, sem efeitos reais. A transmiss\u00e3o de um im\u00f3vel futuro n\u00e3o \u00e9 registr\u00e1vel.<\/p>\n

Para escapar desse beco, fez-se um puxadinho hermen\u00eautico5, a fim de viabilizar a anota\u00e7\u00e3o da venda no registro imobili\u00e1rio: “Recomenda-se a elabora\u00e7\u00e3o de uma ficha auxiliar de controle de disponibilidade, na qual constar\u00e3o, em ordem num\u00e9rica e verticalmente, as unidades aut\u00f4nomas” (Normas Extrajudiciais da CGJ\/SP, item 220). O resultado pr\u00e1tico pode ser exemplificado na matr\u00edcula abaixo, em que se v\u00ea a sequ\u00eancia incorpora\u00e7\u00e3o (R.03), ficha (Av.40), constru\u00e7\u00e3o (Av.43) e institui\u00e7\u00e3o (R-45):<\/p>\n

\u00c9 irresist\u00edvel reparar, no ato Av.43, que o condom\u00ednio foi institu\u00eddo por instrumento particular. Ora, em que lugar do texto o art. 1.332 do C\u00f3digo Civil excepciona o art. 108 da mesma lei, que exige escritura p\u00fablica para atos que visem a criar direito real sobre im\u00f3vel de valor superior a 30 sal\u00e1rios m\u00ednimos?<\/p>\n

Eis que a Instru\u00e7\u00e3o Normativa da Receita Federal do Brasil (RFB) 1.863\/2018, que regula a obrigatoriedade de inscri\u00e7\u00e3o no Cadastro Nacional das Pessoas Jur\u00eddicas (CNPJ), surge como um o\u00e1sis no meio do deserto. No Anexo VIII, ao cuidar do condom\u00ednio edil\u00edcio, a norma permite que o CNPJ seja aberto mediante apresenta\u00e7\u00e3o da conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio registrada “ou certid\u00e3o emitida pelo RI que confirme o registro do Memorial de Incorpora\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio”. Essa mesma possibilidade consta das instru\u00e7\u00f5es normativas que a antecederam (IN RFB 1.634\/16 e anteriores).<\/p>\n

Contudo, jogou-se areia na fonte d’\u00e1gua milagrosa. Em vez de se admitir o condom\u00ednio edil\u00edcio pr\u00e9-habite-se, defende-se a ideia do curioso “condom\u00ednio da constru\u00e7\u00e3o”, cuja express\u00e3o consta do art. 31-F, \u00a71\u00ba, inserido na lei 4.591\/64 em 2004, pela lei 10.931\/046. Note-se, por\u00e9m, que essa \u00e9 uma previs\u00e3o espec\u00edfica para a hip\u00f3tese de insolv\u00eancia do incorporador, a fim de viabilizar o prosseguimento da obra paralisada, n\u00e3o sendo capaz de criar um tipo condominial al\u00e9m daqueles j\u00e1 previstos no C\u00f3digo Civil: condom\u00ednios necess\u00e1rio, volunt\u00e1rio, edil\u00edcio e em multipropriedade.<\/p>\n

E nem se diga que a RFB teria reconhecido a figura do “condom\u00ednio da constru\u00e7\u00e3o” na IN 2021\/2021, pois o art. 7\u00ba, XI, ao conceituar a “constru\u00e7\u00e3o de edifica\u00e7\u00e3o em condom\u00ednio”, a define como “a constru\u00e7\u00e3o em im\u00f3vel objeto de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria de que trata a Lei n\u00ba 4.591, de 16 de dezembro de 1964, sob responsabilidade dos adquirentes das unidades” t\u00e3o somente para atribuir ao “cond\u00f4mino da constru\u00e7\u00e3o em condom\u00ednio” a responsabilidade pela regulariza\u00e7\u00e3o da obra (art. 8\u00ba, IV).<\/p>\n

Apesar disso, a moda emplacou a ponto de alguns empreendimentos utilizarem essa express\u00e3o na pr\u00f3pria denomina\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio. Perceba, contudo, caro leitor, que no campo respectivo do cart\u00e3o CNPJ a Receita Federal do Brasil, corretamente, classifica tal figura jur\u00eddica como condom\u00ednio edil\u00edcio:<\/p>\n

Nesse contexto em que durante a incorpora\u00e7\u00e3o n\u00e3o existiria condom\u00ednio edil\u00edcio, quando muito, um “condom\u00ednio da constru\u00e7\u00e3o”, at\u00e9 mesmo a defini\u00e7\u00e3o dos objetos dos contratos de aliena\u00e7\u00e3o de unidades na planta passou a ser um problema. H\u00e1 quem diga alienar fra\u00e7\u00e3o ideal “e acess\u00f5es que corresponder\u00e3o \u00e0s futuras unidades aut\u00f4nomas”, e h\u00e1 quem venda a unidade imobili\u00e1ria “a ser constru\u00edda”, ou “em constru\u00e7\u00e3o”, e sua respectiva fra\u00e7\u00e3o ideal, como consta da matr\u00edcula exibida anteriormente.<\/p>\n

\u00c9 como se assist\u00edssemos a um concerto de instrumentos improvisados tocando notas desarranjadas. N\u00e3o se trata de mera discuss\u00e3o acad\u00eamica. Este tema, tal como hoje majoritariamente concebido, gera consequ\u00eancias s\u00e9rias, distorcendo o sistema e dificultando o registro de empreendimentos imobili\u00e1rios que pretendam adotar certas estruturas que dependam do reconhecimento do condom\u00ednio na fase anterior ao habite-se. Todos perdem.<\/p>\n

Como nadar contra essa violenta corrente da intui\u00e7\u00e3o? Seria muita presun\u00e7\u00e3o esperar que este artigo seja capaz de convencer algu\u00e9m a mudar uma vis\u00e3o t\u00e3o arraigada, quase pac\u00edfica e sedimentada em normas extrajudiciais pa\u00eds afora. H\u00e1, ainda assim, luz no fim do t\u00fanel.<\/p>\n

A Consolida\u00e7\u00e3o Normativa da CGJ\/RJ prev\u00ea, de modo alvissareiro, que “a matr\u00edcula de unidade aut\u00f4noma condominial em constru\u00e7\u00e3o ou a construir, decorrente de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, ser\u00e1 aberta quando do primeiro registro a ela referente”. Isto \u00e9, no Estado do Rio de Janeiro \u00e9 poss\u00edvel criar matr\u00edcula de unidade aut\u00f4noma durante a fase de constru\u00e7\u00e3o, como demonstra o exemplo abaixo:<\/p>\n

O Rio de Janeiro n\u00e3o est\u00e1 sozinho. O C\u00f3digo de Normas dos Servi\u00e7os Notariais e de Registro da CGJ\/PA, prev\u00ea com todas as letras que “a institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio prescinde da averba\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o e dever\u00e1 ser registrada at\u00e9 a data da consolida\u00e7\u00e3o da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, que se dar\u00e1 em caso de venda ou promessa de venda de ao menos uma das unidades aut\u00f4nomas, contrata\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o ou decorr\u00eancia de prazo no registro do empreendimento sem que a incorpora\u00e7\u00e3o tenha sido denunciada pelo incorporador” (art. 1.072).<\/p>\n

Ali\u00e1s, isso faz – ou melhor, deveria fazer – todo o sentido, porque a regra, disposta em lei federal – hierarquicamente superior a uma norma administrativa, segundo a cl\u00e1ssica li\u00e7\u00e3o de Kelsen -, n\u00e3o exige a pr\u00e9via conclus\u00e3o da obra para a institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio. Assim era com o art. 7\u00ba da lei 4.591\/64, e assim permanece com seu sucessor, o art. 1.332 do C\u00f3digo Civil, que elenca tr\u00eas requisitos para o ato de institui\u00e7\u00e3o, nenhum deles referentes \u00e0 constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

O art. 44 da lei 4.591\/64, ao contr\u00e1rio do que uma interpreta\u00e7\u00e3o literal poderia levar equivocadamente a crer, n\u00e3o trata da institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio. O que se extrai desse artigo, em uma interpreta\u00e7\u00e3o coerente com o sistema jur\u00eddico, \u00e9 que a averba\u00e7\u00e3o do habite-se encerra a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e altera a qualifica\u00e7\u00e3o registral das unidades aut\u00f4nomas. Apenas isso. O bem im\u00f3vel existente, presente e “a ser constru\u00eddo”, transforma-se em bem im\u00f3vel existente, presente e constru\u00eddo. Da mesma forma que a pessoa jur\u00eddica n\u00e3o precisa de corpo f\u00edsico, e sua “exist\u00eancia legal” come\u00e7a “com a inscri\u00e7\u00e3o do ato constitutivo no respectivo registro” (CC, art. 45), o condom\u00ednio n\u00e3o precisa de tijolos para nascer, bastando o registro do ato de institui\u00e7\u00e3o no registro imobili\u00e1rio (CC, art. 1.332).<\/p>\n

Durante muitos anos a possibilidade de uma incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria de condom\u00ednio de lotes foi controversa. O principal ingrediente nessa discuss\u00e3o era justamente o fato de as casas n\u00e3o estarem ainda constru\u00eddas sobre os terrenos. Havia Estados como S\u00e3o Paulo que o proibiam, enquanto em outros lugares sua ado\u00e7\u00e3o era plenamente admitida. A inseguran\u00e7a jur\u00eddica imperava, e foi necess\u00e1rio o advento do art. 1.358-A do C\u00f3digo Civil, trazido pela lei 13.465\/17, para o reconhecimento nacional desse filho bastardo7.<\/p>\n

Sim, podemos avan\u00e7ar para admitir de uma vez por todas a institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio pelo incorporador na fase anterior \u00e0 constru\u00e7\u00e3o. Sem inventar a roda. Na doutrina, encontramos ningu\u00e9m menos que Melhim Chalhub, ombreado com Jos\u00e9 de Oliveira Ascens\u00e3o, admitindo esse caminho, ao escrever que o condom\u00ednio “pode incidir sobre o terreno sem constru\u00e7\u00e3o, como expressamente prev\u00ea o art. 8\u00ba, ao referir-se ao condom\u00ednio sobre ‘terreno onde n\u00e3o houver edifica\u00e7\u00e3o’, deixando claro que a institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio \u00e9 compat\u00edvel com os casos em que a constru\u00e7\u00e3o ainda est\u00e1 por fazer-se”8.<\/p>\n

Insisto neste ponto: \u00e9 um fato incontroverso que as acess\u00f5es a serem executadas no empreendimento s\u00e3o inequivocamente futuras. Por\u00e9m, enquanto n\u00e3o realizadas pelo incorporador, estas n\u00e3o integram o bem principal, que \u00e9 a unidade aut\u00f4noma e sua respectiva fra\u00e7\u00e3o ideal. No fundo, a discuss\u00e3o sobre o objeto da aliena\u00e7\u00e3o (fra\u00e7\u00e3o ideal e acess\u00f5es que corresponder\u00e3o \u00e0s futuras unidades versus unidade a construir e sua respectiva fra\u00e7\u00e3o ideal) \u00e9 essencialmente sem\u00e2ntica. Entretanto, tal sem\u00e2ntica refor\u00e7a precisamente o senso comum combatido neste artigo, e por isso, se ela pode ser evitada, \u00e9 melhor que o seja.<\/p>\n

At\u00e9 mesmo o embate sobre o condom\u00ednio unipessoal j\u00e1 parece ter ficado para tr\u00e1s: na propriedade horizontal o que se exige \u00e9 a pluralidade de unidades aut\u00f4nomas, e n\u00e3o de propriet\u00e1rios. O Enunciado 504 do Conselho da Justi\u00e7a Federal, aprovado na 5\u00aa Jornada de Direito Civil, disp\u00f5e que “a escritura declarat\u00f3ria de institui\u00e7\u00e3o e conven\u00e7\u00e3o firmada pelo titular \u00fanico de edifica\u00e7\u00e3o composta por unidades aut\u00f4nomas \u00e9 t\u00edtulo h\u00e1bil para registro da propriedade horizontal no competente registro de im\u00f3veis, nos termos dos arts. 1.332 a 1.334 do C\u00f3digo Civil”9.<\/p>\n

Isto significa que, se superarmos o atual senso comum, incorporadores em todo o pa\u00eds poder\u00e3o lan\u00e7ar os empreendimentos com os condom\u00ednios edil\u00edcios j\u00e1 institu\u00eddos, e poder\u00e3o aprovar e registrar as conven\u00e7\u00f5es antes ou durante a obra. Isso dispensaria as fichas, permitiria a abertura de matr\u00edculas, tornaria in\u00f3cua a discuss\u00e3o sobre a exist\u00eancia do “condom\u00ednio da constru\u00e7\u00e3o”, facilitaria a inscri\u00e7\u00e3o no CNPJ, simplificaria a abertura de contas banc\u00e1rias e tornaria o sistema muito mais coerente, simples e eficiente, com benef\u00edcios para todos os interessados.<\/p>\n

Se a incorpora\u00e7\u00e3o n\u00e3o chegar ao fim, o que fazer com as matr\u00edculas de unidades a construir j\u00e1 abertas? Bem, nesse caso ser\u00e1 preciso, ap\u00f3s solu\u00e7\u00e3o para os direitos j\u00e1 registrados, promover o cancelamento de tais matr\u00edculas, retornando-se ao status quo ante. Frise-se: n\u00e3o \u00e9 preciso olhar para o futuro, j\u00e1 temos um laborat\u00f3rio a c\u00e9u aberto funcionando h\u00e1 d\u00e9cadas, pois como j\u00e1 referido e exibido por imagem, no Estado do Rio de Janeiro sempre foi assim, com matr\u00edculas antes do habite-se, e o mecanismo nunca travou por conta disso.<\/p>\n

No Par\u00e1, como tamb\u00e9m visto, aguarda-se o prazo da den\u00fancia da incorpora\u00e7\u00e3o para somente ent\u00e3o autorizar o registro da institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio. O esp\u00edrito da regra, entretanto, \u00e9 o efici\u00eancia administrativa, evitando-se a abertura de matr\u00edculas cujo cancelamento pode ocorrer com maior probabilidade, o que chega a ser louv\u00e1vel.<\/p>\n

Enfim, por qualquer \u00e2ngulo que se analise a quest\u00e3o, n\u00e3o consigo chegar a outra conclus\u00e3o sen\u00e3o a de que a proibi\u00e7\u00e3o administrativa, via norma extrajudicial, de registro da institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio antes da constru\u00e7\u00e3o do empreendimento, \u00e9 medida que precisa ser revista o quanto antes.<\/p>\n

O que se, prop\u00f5e, portanto, \u00e9 que as normas extrajudiciais estaduais sejam adequadas para: (i) autorizar o registro da institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio na sequ\u00eancia do registro da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, t\u00e3o logo encerrado o prazo de car\u00eancia previsto no art. 34 da lei 4.591\/64, independentemente de habite-se; e (ii) determinar, em decorr\u00eancia do art. 108 do C\u00f3digo Civil, que o ato de institui\u00e7\u00e3o seja celebrado por escritura p\u00fablica. Se n\u00e3o podemos mudar a dire\u00e7\u00e3o do vento, que fa\u00e7amos um pequeno ajuste de velas para navegarmos na dire\u00e7\u00e3o correta.<\/p>\n

E o melhor de tudo: como a solu\u00e7\u00e3o j\u00e1 decorre do pr\u00f3prio ordenamento, nem sequer necessitamos de lei nova. O Conselho Nacional de Justi\u00e7a, que hoje tem a compet\u00eancia para tanto10, pode editar um ato que permita a cada Estado ajustar sua pr\u00f3pria norma, homogeneizando e simplificando procedimentos em todo o Brasil, e com isso promovendo o aumento da seguran\u00e7a jur\u00eddica e a melhora do ambiente de neg\u00f3cios, abrindo as portas para novas estruturas jur\u00eddicas nas incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. Ganhar\u00e3o o mercado e o Direito Imobili\u00e1rio. Quem sabe um dia.<\/p>\n

______________<\/p>\n

1 BREGMAN, Rutger. Humanidade: uma hist\u00f3ria otimista do homem. S\u00e3o Paulo: Planeta, 2021.<\/p>\n

2 DAWKINS, Richard. O gene ego\u00edsta. S\u00e3o Paulo: Companhia das Letras, 2007.<\/p>\n

3 HARI, Johann. Chasing the Scream: the first and last days of the war on drugs. Londres: Bloomsbury Publishing PLC, 2019.<\/p>\n

4 MLODINOW, Leonard. O andar do b\u00eabado. Como o acaso determina nossas vidas. Rio de Janeiro: Zahar, 2009<\/p>\n

5 A express\u00e3o \u00e9 de Anderson Schreiber, em seu livro Equil\u00edbrio contratual e dever de renegociar. S\u00e3o Paulo: SaraivaJur, 2018, p. 247-248.<\/p>\n

6 Art. 31-F (…) \u00a71\u00ba. Nos sessenta dias que se seguirem \u00e0 decreta\u00e7\u00e3o da fal\u00eancia ou da insolv\u00eancia civil do incorporador, o condom\u00ednio dos adquirentes, por convoca\u00e7\u00e3o da sua Comiss\u00e3o de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de fra\u00e7\u00f5es ideais, ou, ainda, por determina\u00e7\u00e3o do juiz prolator da decis\u00e3o, realizar\u00e1 assembleia geral, na qual, por maioria simples, ratificar\u00e1 o mandato da Comiss\u00e3o de Representantes ou eleger\u00e1 novos membros, e, em primeira convoca\u00e7\u00e3o, por dois ter\u00e7os dos votos dos adquirentes ou, em segunda convoca\u00e7\u00e3o, pela maioria absoluta desses votos, instituir\u00e1 o condom\u00ednio da constru\u00e7\u00e3o, por instrumento p\u00fablico ou particular, e deliberar\u00e1 sobre os termos da continua\u00e7\u00e3o da obra ou da liquida\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o (art. 43, inciso III); havendo financiamento para constru\u00e7\u00e3o, a convoca\u00e7\u00e3o poder\u00e1 ser feita pela institui\u00e7\u00e3o financiadora. (g.n.)<\/p>\n

7 ABELHA, Andr\u00e9. A nova lei 13.465\/2017 (Parte I): o condom\u00ednio de lotes e o reconhecimento de um filho bastardo. Dispon\u00edvel aqui. Acesso em 13\/12\/2021.<\/p>\n

8 CHALHUB, Melhim Namen. Incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. 5. ed., Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 63. O trecho de Ascens\u00e3o mencionado pelo autor \u00e9 o seguinte: “Pensa-se por vezes que a incorpora\u00e7\u00e3o se faz quando o edif\u00edcio n\u00e3o est\u00e1 ainda constru\u00eddo, e a institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio ap\u00f3s a constru\u00e7\u00e3o. Mas esse crit\u00e9rio de distin\u00e7\u00e3o n\u00e3o pode ser verdadeiro, porque logo o art. 8\u00ba da Lei 4.591 prev\u00ea a institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio em terreno onde n\u00e3o houver constru\u00e7\u00e3o e se pretende erigir mais de uma. Logo, a institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio \u00e9 compat\u00edvel com os casos em que a constru\u00e7\u00e3o ainda est\u00e1 por fazer-se” (Ob. cit., p. 38-39, nota de rodap\u00e9 n\u00ba 8).<\/p>\n

9 Pontes de Miranda h\u00e1 muito j\u00e1 defendiam essa possibilidade: “A declara\u00e7\u00e3o de vontade para dividir em apartamentos o edif\u00edcio pode ser unilateral, e n\u00e3o importa se o declarante \u00e9 uma s\u00f3 pessoa, ou duas, ou mais” (PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Civil. S\u00e3o Paulo: RT, 2012, t. XII, 1.335, 8). No mesmo sentido, Melhim Chalhub, logo antes de citar o mesmo Pontes de Miranda: “Nada obsta a que o propriet\u00e1rio \u00fanico da totalidade de um edif\u00edcio composto de v\u00e1rias unidades o divida em fra\u00e7\u00f5es aut\u00f4nomas com suas correspondentes unidades imobili\u00e1rias e firme o respectivo instrumento de constitui\u00e7\u00e3o” (Ob. cit., p. 38).<\/p>\n

10 EC 45\/2004, art. 5\u00ba, \u00a72\u00ba c\/c art. 8\u00ba, X, da Resolu\u00e7\u00e3o CNJ n\u00ba 67\/2009.<\/p>\n

Andr\u00e9 Abelha:<\/strong> Mestre em Direito Civil pela UERJ. Fundador e Vice-Presidente do Instituto Brasileiro de Direito Imobili\u00e1rio – IBRADIM. Presidente da Comiss\u00e3o Especial de Direito Notarial e Registral no Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil. Professor na p\u00f3s-gradua\u00e7\u00e3o em Direito Imobili\u00e1rio da Puc Rio e em outras institui\u00e7\u00f5es. S\u00f3cio de Wald, Antunes, Vita e Blattner Advogados<\/em>.<\/p>\n

Fonte:<\/strong> Migalhas<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Por Andr\u00e9 Abelha Humanidade1, O gene ego\u00edsta2, Chasing the scream3 e O andar do b\u00eabado4 s\u00e3o livros maravilhosos que mergulham em assuntos completamente distintos, mas que possuem uma curiosa interse\u00e7\u00e3o: todos eles, recheados de exemplos hist\u00f3ricos, de passagens cotidianas e de experimentos famosos desconstru\u00eddos, revelam, com socos acachapantes, como somos presas f\u00e1ceis do nosso senso … Continue reading “Migalhas \u2013 Artigo – Incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e condom\u00ednio edil\u00edcio antes do habite-se: unidade futura, condom\u00ednio de constru\u00e7\u00e3o e suas perplexidades tonitruantes”<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":50,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[],"class_list":["post-128472","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-noticias"],"acf":[],"yoast_head":"\nMigalhas \u2013 Artigo - 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