Artigo: IGG e a garantia no Registro de Imóveis – Por Olivar Vitale

Idealizado pela Iniciativa de Mercado de Capitais (“IMK”), grupo de trabalho que reúne o governo federal e a sociedade com o objetivo de elaborar ações que contribuam para o avanço do sistema financeiro brasileiro, o novo marco de garantias, assim denominado o Projeto de Lei 4.188/2021 (“PL”), visa a facilitar e tornar mais eficiente e seguro o uso de garantias para a concessão de créditos.

O PL 4.188/21, em fase de aprovação no Congresso Nacional, dentre outros temas, cria o polêmico serviço de gestão especializada de garantias, ao implementar as Instituições Gestoras de Garantias (“IGG”) no Brasil.

O art. 2º do referido PL estabelece que o serviço de gestão especializada de garantias tem como objetivo facilitar a constituição, a utilização, a gestão, a complementação e o compartilhamento de garantias utilizadas para operações de crédito contratadas com uma ou mais instituições financeiras por pessoas físicas ou jurídicas.

Isso significa que determinado bem oferecido em garantia, sob a administração da IGG, poderá ser objeto de garantia de mais de uma operação financeira, tudo após instrumento público ou particular denominado de contrato de gestão de garantias a ser firmado entre essa IGG e a pessoa física ou jurídica detentora do imóvel, prestadora da garantia.

O §2º do artigo 5º, do PL 4.188/21, estabelece que as garantias constituídas no âmbito do contrato de gestão de garantias servirão para assegurar todas as operações de crédito autorizadas pelo prestador da garantia, inclusive em favor de terceiro, independentemente de qualquer novo registro ou averbação, além daquelas necessárias para que a IGG receba em nome próprio a titularidade das garantias, inclusive para fins de publicidade e eficácia perante terceiros.

Sob esse aspecto, o dispositivo prevê que após a celebração do contrato de gestão de garantia entre prestador da garantia e a IGG, esta última poderá promover uma única vez o registro da garantia real na matrícula do imóvel e a partir disto as operações financeiras supervenientes poderão ser lastreadas com base no mesmo bem imóvel, independentemente de nova informação da operação perante o Registro de Imóveis, restando asseguradas todas as garantias.

Preocupados com eventual risco sistêmico de eventual excesso de crédito sem o devido lastro garantidor, ao PL foi apresentada a emenda 11 que pretende alterar o §2º, do artigo 5º, para estabelecer que tais garantias independem de novo registro mas há que se averbar “ex offício”, sem cobrança de emolumentos, as informações complementares relativas a cada uma das referidas operações de crédito efetivadas na vigência do contrato.

Analisando o PL em sua redação original, bem como a referida emenda 11 proposta, conclui-se que o mecanismo da concessão de crédito pela IGG sem o devido registro da garantia no Registro de Imóveis, dispensada a informação até mesmo por averbação como consta no texto original, gera obrigação real do devedor do crédito, que nasce por instrumento público ou particular no firmamento do contrato de gestão da garantia, facilitando-se a celeridade e reduzindo consideravelmente o custo na concessão dos diversos créditos.

Por outro lado, aprovada a emenda na forma proposta, não haverá acréscimo de custo e permitir-se-á, a cada concedente de financiamento, ter a informação da exata extensão dos créditos ofertados com lastro naquela única garantia imobiliária, sem risco de surpresa em caso de futuro inadimplemento do tomador do financiamento, de modo a analisar que garantia seja suficiente à satisfação do seu crédito.

Fonte: CNB/SP